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湖北省武汉市人民政府


武汉市城市房屋租赁管理办法
武汉市人民政府


《武汉市城市房屋租赁管理办法》已经市人民政府常务会议审议通过，现予发布施行。


第一条 为维护城市房屋租赁市场秩序，保障城市房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《武汉市房产管理条例》和建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市市区和建制镇房屋的租赁及其管理适用本办法。
第三条 房屋所有权人将房屋出租给他人居住、从事经营活动，或以房屋与他人合作从事经营活动以及承租人经出租人同意，按规定将承租房屋转租的，均应遵守本办法。
经规划部门批准的临时建筑，在批准的有效期内出租的，亦适用本办法。
第四条 房屋租赁应遵循自愿、平等、互利、合法的原则。
第五条 市、区县房地产管理局按照市人民政府规定的职责权限，负责城市房屋租赁管理工作，所属房屋租赁管理机构（以下简称房管机构）具体负责房屋租赁登记备案工作。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）房屋权属有争议或无合法权属证件的；
（二）经鉴定确认不能保证居住或使用安全的；
（三）未经房屋所有人同意，或共同共有房屋未取得共有人同意的；
（四）已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；
（五）按拆迁行政主管部门公告将要拆除的；
（六）法律、法规禁止出租的其他情形的。
第七条 房屋租赁当事人应签订房屋租赁合同。合同应载明下列主要事项：
（一）当事人姓名或名称及住所；
（二）房屋的座落、结构、面积、装饰及设施状况；
（三）租赁用途及期限；
（四）租金数额及支付方式；
（五）房屋修缮责任；
（六）转租的约定；
（七）变更和解除合同的条件；
（八）违约责任；
（九）当事人约定的其他事项。
签订房屋租赁合同，应使用统一的房屋租赁合同文本。
第八条 房屋租金分为标准租金和协议租金。标准租金由市人民政府统一制定，协议租金由租赁双方当事人协商议定。
出租房地产管理部门直接经营管理的公有住宅、非住宅用房及单位自管住宅用房，执行标准租金。
出租其他房屋和转租前款规定的房屋，可以实行协议租金。
第九条 实行协议租金的房屋租赁当事人应在租赁合同签订之日起15日内，向所在地房管机构申请办理登记备案手续。
第十条 房屋租赁当事人申请办理房屋租赁登记备案手续，应提交下列证件：
（一）房屋权属证件；
（二）房屋租赁合同；
（三）当事人的合法身份证件或资格证明；
（四）法律、法规规定的其他证件。
出租委托代管的房屋，还应提交委托代管人授权出租房屋的证明和委托代理人的身份证件。
出租共同共有的房屋，还应提交其他共有人出具的同意出租房屋的证明。
第十一条 房管机构应在收到办理房屋租赁登记备案手续申请之日起7日内审查完毕，并对审查合格的发给《房屋租赁证》。
出租房屋，国家法律、法规规定须办理工商登记手续的，从其规定；向暂住人口出租房屋的，还须按《武汉市暂住人口管理条例》办理有关手续。
《房屋租赁证》每年验审一次。严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。
第十二条 房屋租赁当事人申请办理房屋租赁登记备案手续时，应如实申报租金（申报的租金明显偏低的，以房管机构评估的租金为基数），并按规定缴纳有关税费。
第十三条 以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建造的房屋出租的，应按市人民政府有关规定，将租金中所含土地收益的部分上缴国家。
第十四条 房屋租赁期限由双方当事人协商议定。
将以出让方式取得使用权的国有土地上建造的房屋出租的，租赁期限不得超过土地出让的剩余使用年限。
第十五条 房屋租赁期限届满，租赁合同终止；出租人继续出租房屋的，原承租人在同等条件下有优先承租权；达成续租协议的，应重新签订租赁合同，并按本办法第九条的规定申请办理租赁登记备案手续。
第十六条 房屋租赁期限内，一方当事人要求解除租赁合同，应征得另一方当事人同意。
第十七条 房屋租赁期限内，出租人转让房屋所有权的，在同等条件下，承租人有优先受让权；承租人放弃优先受让权的，房屋受让人应继续履行原租赁合同的约定。
私房出租人在租赁期限内死亡的，继承人应继续履行原租赁合同。
第十八条 出租人应依照租赁合同约定的期限将出租房屋交付承租人使用；承租人应按租赁合同约定的时间和方式支付租金。
第十九条 房地产管理部门和有关单位对出租的公有住宅用房和自管住宅用房应经常检查、及时维修，保证房屋及其附属设施能正常使用，保证承租人的使用安全。
第二十条 住宅用房承租人与其有本市常住户口、他处无住房、同住时间在3年以上的近亲属，对承租的房屋享有共同承租权。
享有共同承租权的成年人要求单独承租的，在房屋可以分割使用，且不造成居住和使用困难的情况下，出租人应予支持。
第二十一条 承租人应爱护并合理使用承租的房屋及其附属设施；确需改变承租房屋用途、结构或增添设施的，应征得出租人同意，并就费用承担和增添设施权属签订书面协议。
第二十二条 转租房屋，应订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法第九条的规定申请办理登记备案手续。
房屋转租的期限不得超过原租赁合同约定的期限。出租人与转租人另有约定的除外。
第二十三条 转租合同生效后，转租人享有并履行转租合同规定的出租人的权利和义务，并应履行原租赁合同规定的承租人的义务。出租人与转租人另有约定的除外。
第二十四条 承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋；由此造成损失的，由承租人赔偿：
（一）擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人，与他人调换使用或入股合营的；
（二）擅自改变承租的房屋的结构、用途的；
（三）拖欠租金的时间累计在6个月以上的；
（四）无正当理由闲置承租的公有住宅用房时间在6个月以上的；
（五）利用承租的房屋进行违法活动，损害他人或社会公共利益的；
（六）法律、法规规定的其他情形的。
第二十五条 违反本办法规定的，由市、区县房地产管理局依法予以处罚；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
第二十六条 房屋租赁管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按管理权限由有关部门给予行政处分；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条 本办法第三条规定的将房屋出租给他人从事经营活动，包括出租房屋内的柜台、摊位。
本办法第三条规定的以房屋与他人合作从事经营活动，包括以房屋为条件进行联营、承包经营等。
第二十八条 本办法具体应用中的问题，由市房地产管理局负责解释。
第二十九条 本办法自发布之日起施行。



1997年10月26日
中国人民银行


加强金融机构依法收贷、清收不良资产的法律指导意见
（中国人民银行2000年7月18日）


银办发[2000]170号

　　中国人民银行各分行、营业管理部，各政策性银行，国有独资
商业银行，股份制商业银行，各金融资产管理公司，总行直接监管的
信托投资公司、财务公司、融资租赁公司：
　　为支持和督促金融机构依法收贷收息，改善金融机构的资产质
量。现制定并印发《加强金融机构依法收贷、清收不良资产的法律指
导意见》(以下简称《指导意见》)，请认真贯彻落实。
　　一、各金融机构应当高度重视依法收贷、清收不良资产工作，积
极组织力量，确保这一工作取得良好效果。
　　二、各金融机构应当根据《指导意见》的要求完善内部信贷管理
制度，实行收贷收息责任制，减少新生逾期贷款和不良资产。

　　中国人民银行办公厅二OOO年六月十五日


附件：

加强金融机构依法收贷、清收不良资产的法律指导意见

近年来，在经济运行中出现了企业贷款到期不还或采取各种方式逃、废金融机构债务等违反市场规律、破坏社会信用的情况，直接导致了社会信用环境恶化和金融机构资产质量下降。为整饬社会信用，提高金融机构资产质量，保证我国金融业稳健运行，现就加强金融机构依法收贷、清收不良资产工作提出以下法律指导意见：
　　一、采取适当法律措施，对逾期贷款进行有效催收。金融机构可以采取以下法律措施，对逾期贷款进行催收：
　　(一)有约定的，直接从借款人或保证人的存款账户上扣收款项；
(二)向债务人、保证人主张债权，直接要求债务人、保证人履行债务。根据《中华人民共和国民法通则》第140条及最高人民法院司法解释的规定，债权人主张权利是导致诉讼时效中断的一种方式。从中断时起，诉讼期间重新计算。催款通知书是债权人主张权利的凭证，可以引起诉讼时效的中断。为防止逾期贷款超过诉讼时效期间导致丧失法律保护，金融机构应当在诉讼时效期间内向债务人及时发出催款通知书，催款通知书应当由债务人签字盖章，签署回执；对于保证贷款，根据《担保法》的规定，金融机构应当在合同约定的保证期间或法律规定的保证期间向保证人发出催款通知书，由保证人签字盖章。
　　当借款人、保证人的法定代表人、主要负责人或财务部门负责人等有关人员拒绝在催款通知书上签字盖章时，各金融机构可以根据实际情况，立即起诉借款人和(或)保证人，也可以根据《公证条例》的规定，请公证机关进行公证；对已经超过诉讼时效的债权，金融机构可采取措施与债务人达成还款协议，或根据《最高人民法院关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或盖章的法律效力问题的批复》，向债务人发出催款通知书，由债务人在催款通知书上签字、盖章。
　　(三)在符合法律规定的条件下申请人民法院强制执行借款人、保证人的财产或向人民法院申请支付令。
　　(四)行使代位权。当债务人无力履行债务，同时债务人享有别的债权却怠于行使，致使金融机构的到期债权不能实现的，金融机构可以根据《最高人民法院关于＜合同法＞司法解释》第一部分第十一条向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。
　　(五)行使撤销权。如发生债务人放弃到期债权，无偿转让财产，以明显不合理的低价转让财产等情况，致使金融机构的到期债权不能实现的，金融机构可以请求人民法院撤销债务人的以上行为。撤销权自金融机构知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
　　(六)行使抵销权。若金融机构与债务人之间互负有到期债务，该债务的标的物种类、品质相同，金融机构可根据《合同法》第九十九条的规定，将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。金融机构在主张抵销时应当通知对方，通知自到达对方时生效，抵销不得附条件或者附期限。
　　(七)提前追究违约责任。债务人明确表示或者以自己的行为表明不履行债务的，金融机构可以根据《合同法》108条的规定，在债务履行期届满之前要求债务人承担违约责任。
　　(八)申请破产。对用以上手段仍无法收回的贷款，金融机构可申请借款人、保证人破产。
　　二、切实落实贷款催收和不良资产清收中的担保责任。金融机构对于因下列原因造成的无效担保贷款，要积极采取补救措施，补办有关手续，重新确定担保方式和签订担保合同：(一)保证人不符合法律规定的主体资格；(二)担保物是法律规定的禁止担保的物；(三)法律规定抵押、质押必须办理登记而未办理登记的；(四)法律规定的其他无效担保方式。
　　金融机构经与债务人协商，以贷款展期或其他方式对债务合同变更的，应当就变更后的债务合同与保证人、抵押人、质押人签订新的保证、抵押、质押合同，需要变更抵押、质押登记的应当变更登记，以落实担保责任。
　　三、维护债务人改制、债务重组中的金融债权。
　　(一)金融机构得知债务人拟实行承包、租赁、股份制改造、联营、合并、分立、合资或合作等改制情况的，应积极参与改制工作，严格监督改制方案的制定、清产核资、产权界定和债务清偿等工作。
　　具体应当要求债务人报送改制方案和对金融机构所欠债务的处理意见。金融机构应当对债务人生产经营与资产负债情况以及改制方案进行调查核实，并确定债务人改制后金融债权是否安全。金融债权安全存在危险的，应当及时向债务人主张债权，或落实担保责任。
　　(二)对于进入破产程序的债务人，金融机构要积极申报债权，参加债权人会议。按照金融债权管理的有关要求清收债权。
　　(三)对于确实经营管理混乱、扭亏无望、严重资不抵债的债务人，金融机构应敦促其加大改革力度，实现债务重组。在债务重组中，金融机构要与债务人协商一致，就原债务合同签订变更合同，同时，金融机构应当就变更后的债务合同与保证人、抵押人、质押人签订新的保证、抵押、质押合同，需要变更抵押、质押登记的应当变更登记，以落实担保责任。
　　(四)对于通过企业改制逃、废银行债务，造成信贷资产流失的单位和个人，金融机构要依法提起诉讼，重新落实债权债务关系和追究有关人员责任。
　　四、加强对金融机构市场退出中贷款的催收和不良资产的清收。
　　对于被宣布关闭、撤销、破产的金融机构，该金融机构的清算组在清算工作中，应当按照本指导意见的要求，积极催收贷款、清收不良资产，及时主张债权，行使代位权、撤销权、抵销权等权利，有效保护金融债权和金融资产。金融机构被收购或兼并的，其境外资产应纳入总资产中，由收购或兼并方拥有所有权并负责管理和清收。金融机构可以依据人民法院作出的发生法律效力的判决、裁定以及仲裁机构的仲裁裁决，根据《民事诉讼法》第266条的规定，对不在中国境内的债务人或者其财产申请执行。
　　五、严格控制在贷款催收和不良资产清收中用以物抵债的方式实现金融债权。金融机构在实现债权时，首先应以货币形式受偿，严格控制以物抵债；债务人无货币清偿能力时，应当以拍卖、变卖抵押、质押财产或其他非货币财产所得的价款清偿金融机构债务；既无货币资金，财产又暂时难以变现的，债务人可以根据与金融机构之间的约定或司法机关、仲裁机构的生效法律文书，将非货币财产或事先抵押、质押给金融机构的财产折价归金融机构，实现以物抵债。以物抵债的金额应根据市场原则确定。
　　六、建立贷款催收和不良资产清收中的责任追究制度。金融机构工作人员有下列渎职行为或其他违法违规行为造成贷款或资产无法收回的，中国人民银行或金融机构应根据《刑法》、《金融违法行为处罚办法》、《金融机构高级管理人员任职资格管理暂行规定》及其他法律法规和规章的规定，对直接责任人员和主要负责人给予行政处分、行政处罚和取消一定期限的高级管理人员任职资格。构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
　　(一)金融机构对发放的贷款放松管理、失查，致使企业套取贷款改变用途造成损失的。
　　(二)金融机构对到期债权不及时催收，致使债权超过诉讼时效、保证期间而造成损失的。
　　(三)金融机构对债务人的故意逃废债务的行为，不采取积极措施挽回损失的。
　　(四)金融机构工作人员玩忽职守，内外勾结，弄虚作假，造成金融机构资产损失的。
　　各金融机构要提高认识，加强组织领导，加大依法收贷和清收不良资产的力度。应当根据本指导意见，结合本机构的实际情况，制定具体措施，落实依法收贷和清收不良资产的工作；对在具体工作中遇到的法律问题，要及时与司法机关沟通，妥善解决。各级人民银行要积极组织和监督辖区内各金融机构依法收贷和清收不良资产，作好协调和服务工作。