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商品房合同中存在的9大不平等格式条款/吴 宇

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 14:31:39  浏览:8472   来源:法律资料网
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商品房合同中存在的9大不平等格式条款

吴 宇


针对上海目前商品房市场中存在诸多不规范行为,笔者拟对商品房买卖合同中存在的9大不平等格式条款一一进行点评:
  
认购定金一去不返

  《××苑商品房认购书》规定:“认购方选择一次性付款的,应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款,认购定金自动转为房款,逾期者则所缴认购定金不予退还。”
  
  点评:商品房买卖属于大宗消费,购房者通常需要有一个合理的“决定期”,以便购房者在深入研究有关资料,全面理解自己的权利、义务前提下,自主决定是否购房。“决定期”内要求退定金的,不适用定金罚则。

购房签约请先交钱

  上海市××房地产公司制定的《××都市花园商品房认购书》规定,“在乙方交清首期房款以及本认购书第7条所述费用时,甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”。

  点评:在签认购书时,购房者已交付了定金,提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关费用,才能签署商品房买卖合同,实际上颠倒了签约与付款的顺序。这种条款把购房者置于非常不利的境地,侵犯了购房者的公平交易权,属不公平、不合理的条款,购房者应坚决抵制这样的条款。
因此,在签约之前,一定要了解有关商品房买卖方面的法律法规;要关注开发商是否有不良记录以及土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证“五证”是否齐全;务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料,特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研,不要在不知情的情况下贸然交付定金;对于显失公平的条款,要坚决要求对方修改,不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。

单方设定解约权
  
  上海市××置业公司制定的《××认购书》规定:“如在上述期限内(签认购书十五日内),认购方未能缴付上述各期楼款,出售方除可将认购方所付之款项没收外,并有权将该物业另行出售,无需事前告知认购方。”
  点评:“没收”属强制性措施,是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。交易双方是平等的主体,一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的,应当通知对方,不得擅自变更或者解除合同。
  
免除责任巧设计

  上海市××置业总公司制定的《××认购书》规定:“在未签署正式预售契约前,若因出售方原因致使该物业不能出售时,出售方不受任何约定约束,只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
  
  点评:按法律规定,收受定金的一方不履行约定的债务,应当双倍返还定金。这一条款意味着开发商有过错时,不仅不受任何惩罚,就连利息和损失也得由购房者承担,是违法、无效条款。
  
  模糊标的好圈钱

  上海浦东××房地产公司在预售房屋时,并未讲明所售房屋是精装修房,《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房,而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款,并强迫购房者与开发商的关联公司———××装饰有限责任公司签订装修合同。
  点评:如果开发商交付的是精装修房,就不应要求购房者与装修公司再行签约。购房者所购房屋由开发商提供,装修标准应与开发商商定,不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求购房者与装饰公司签约的方式,实际上将应由开发商承担的风险转嫁到购房者身上。
  
  违约责任不对等

  上海市某购房者在购房时所签购房合同中违约责任栏规定:甲方须于××年×月×日前将房产交付使用,甲方若延期交房,则每迟交一个月,按乙方已付房款3%计算罚金,付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款,视为违约,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚10%的金额作违约金,同时不予办理进户手续。
  
  点评:上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等,实质上是加重购房者责任,减轻经营者责任,违反了法律的公平原则。购房者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
  
  面积误差设陷阱

  松江××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定:“面积误差时,买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”
 
  点评:房屋面积出现误差时,选择退房、要求赔偿、据实结算等是购房者的主要权利。上述条款以双方约定的名义,为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便,侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权,是最为典型的显失公平条款。
  
  一房二卖搞欺诈

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关于启用农机化《政务信息报送系统》的通知

农业部农业机械化管理司


关于启用农机化《政务信息报送系统》的通知


农机综【2006】4号

各省、自治区、直辖市和计划单列市农机管理局(办公室、中心),新疆生产建设兵团农机局,黑龙江农垦总局农机局,农业部农业机械试验鉴定总站、农业部农业机械化技术开发推广总站:

按照农业部办公厅《关于加强农机化政务信息报送工作的通知》(农办机【2006】3号)要求,为了便捷政务信息报送渠道,确保信息传输安全,我司今年3月份在中国农业机械化信息网上开通了(农机化)《政务信息报送系统》,经过一段时间的试运行调试,现在予以正式启用,原公布的农机化政务信息专用信箱(nybnjh@yahoo.com.cn)停止使用。为提高报送系统的使用效果,现将有关情况说明和有关事项通知如下:

一、政务信息报送系统的主要功能和操作使用

(一)主要功能。农机化《政务信息报送系统》是基于中国农机化信息网而建设的应用系统,目标是把该应用系统建设成为部司了解各地农机化发展动态的重要渠道及各省市农机部门沟通工作的交流平台,系统用户仅限定于农业部农机化司、直属农机事业单位以及各省农机局(办、中心),可以实现有关信息的快速、安全传送。该应用系统的主要功能包括:

1.各省农机管理部门向农机化司直接报送政务信息;

2.各省农机管理部门网上提交工作简报等资料供兄弟省市参阅交流;

3.农机化司向各省农机管理部门发送时效性较强的重要通知;

4.农机化司向各省农机管理部门发送全国农机化情况简报以及政务信息摘编等工作参考类资料。

(二)操作使用。见附件一:农机化政务信息报送系统使用说明。

二、政务信息报送的内容

各地要围绕农机化发展中的热点、难点问题,有针对性地报送本地区、本单位的重要信息。主要内容包括:

(一)地方加快农机化发展的主要思路和重大举措,以及社会各界对农机化有关政策实施情况的反映;

(二)农机化重点工作的进展情况、典型经验和取得的成效,重大农机化活动、会议的开展情况等;

(三)农机化发展中出现的重要的新情况、新问题和对策建议,特别是要及时反映苗头性、倾向性的重要问题,重要的突发性事件、敏感问题及其处理情况;

(四)农机化方面重要调研成果、重大理论和实践问题研究成果、重大农机化科技研究成果及其应用情况;

(五) 其他对领导决策有参考作用的信息内容。

三、政务信息的采用

我司综合处将对各地网上报送的信息进行筛选,每两周左右编辑一期《农机化政务信息摘要》(样刊见附件二),供司处领导参阅及通过《政务信息报送系统》转发各省农机局领导参考,并根据信息的内容和特点,编发《农业机械化情况》或推荐给《农业部信息》等重要政务信息专刊发表。

我司将根据各省报送政务信息的数量、质量及采用情况,对优秀政务信息员和先进单位予以通报。

四、有关要求

(一)各省农机管理部门要高度重视本单位的农机化政务信息报送工作,将信息报送责任落实到人,尽快核实确认本单位的政务信息员名单(见附件三),加强对有关工作的督促检查。

(二)考虑到发送传真件清晰度、接收完整性等问题,今后我司时效性较强的有关通知在印发纸质文件的同时将试行通过中国农机化信息网《政务信息报送系统》发送电子版文档,各单位政务信息员应保证至少每两天上网登录一次《政务信息报送系统》,以免遗漏重要通知,耽误工作。

(三)各省每周报送政务信息数量原则上不少于2条。政务信息报送不是简单的将有关工作简报、文件资料、新闻稿件直接上传,各省市农机化政务信息员要加强对已有信息材料的再加工、提炼,突出反映工作中的新举措、新思路、新问题,提高信息的可读性,除了特别重大的情况反映、综合性调研材料外,提交的正式信息一般每条不超过200字,必要时可以将带有详细内容的原稿附后,格式参照附件四。

(四)各省工作简报、领导讲话等重要材料在向我司报送纸质文件的同时,也可以通过《政务信息报送系统》报送电子文档。

(五)涉密信息不得用《政务信息报送系统》报送,仍按机要文件管理的有关要求运行。

(六)各单位政务信息员在信息报送过程中的有关问题可与我司综合处联系(电话:010-64193309),应用系统使用过程中的技术问题可直接咨询中国农机化信息网(010-67347475)。

附件一:农机化政务信息报送系统使用说明(略)

附件二:《农机化政务信息摘要》(样刊)(略)

附件三:省级农机化管理系统政务信息员名单(略)

附件四:农机化政务信息报送参考格式(略)

农业部农业机械化管理司

二○○六年七月三日


外国留学生办理海关手续须知

海关总署


外国留学生办理海关手续须知
海关总署

须知
第一条 入境
外国留学生来华入境时,应填写旅客行李申报单一式二份,其中一份由海关盖印后交留学生收存备查。申报单上注有“△”记号的物品,出境时应复带出境。
第二条 免税
(一)外国留学生携带入境自用的一般生活、学习用品,在合理数量范围内免税进口;
(二)获准来华学习一年以上的外国留学生准许免税进口供自用的手表一只、照相机一架、8mm电影摄影机一架、电冰箱一台、洗衣机一台、电风扇一台、单录机一架、手提式收录机一架、播放机一架、打字机一台、计算器一个、电视机一台、自行车一辆。
(三)外国留学生在华期间邮寄托运进口的自用物品、进口税额在人民币三十元以下的,享受免税优待;超出三十元的,交纳超出部分的税款。*
第三条 进口物品的限制
(一)小汽车、摩托车、录像机、录像摄影机、音响组合未经海关批准,不准进口。
(二)其他未列名的耐用消费品,经海关审核确属自用且数量合理的,应完税进口。
第四条 《进口物品登记证》的使用
来华学习一年以上的外国留学生到学校报到后,可持本人护照、居留证件、学生证(或所在院校证明)和入境时经海关签章的“旅客行李申报单”向主管海关申请领取《进口物品登记证》,属于本须知第二条(二)所列物品,海关凭《登记证》免税放行。《登记证》应妥善保管。
外国留学生变更学校,应向原发证海关申明。
第五条 外币、金银、珠宝、文物的管理
外国留学生带进的外币、金银珠宝饰物数量不限,但应如实向海关申报,携带出境时,以申报单登记的数量为限。带出在中国境内购买的金银饰品,必须向海关交验中国人民银行印制的特种发货票。带出在中国境内购买的文物,应向海关申报,海关凭文物的鉴定标志(或文物出口证明
)以及文物外销发货票查核放行。
第六条 短期出入境
外国留学生在华学习期间短期去国外或港澳地区休假所携旅途生活用品,海关免税放行。如携带本须知第二条(二)列名的物品出境应向海关报明,以便返回时海关凭以免税放行;新购进的应向海关申报,属免税范围的,由海关在《进口物品登记证》上登记,超出免税品种或限量的,
经海关核准予以征税放行。
第七条 过境物品的管理
外国留学生如在离华前从香港等地运进耐用消费品准备回国时携带出境,应按过境物品办理手续。进口的物品不得提取,应在海关监管下复运出境。物品存放仓库期间,应按规定交纳保管费。
第八条 进口物品的出售
不准私自将经海关放行的物品在中国境内出售给任何单位和个人,只准售予当地政府指定的外货收购部门,免税进口的物品应由收购部门按章补税。违犯此规定,海关按章处理。
第九条 出境
外国留学生学习结束离华时,所带的自用物品在合理数量范围内免税放行。注*:根据海关总署规定,1985年12月起,外国留学生从国外和港、澳寄进的邮包的免税额分别为50元和30元;超出的,征超出部分税款。



1984年7月19日