房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。
房屋买卖合同和其他合同的共同之处就是他们都是诺成、双务、有偿合同。不同之处在于，房屋买卖合同的标的物是不动产，有其特殊性，其所有权转移必须办理登记手续。不办理登记手续，所有权不发生转移，不能对抗第三人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等的规定，还应当受《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等的规范和管理。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。但不是所有的房屋买卖合同都是有效的，那么，实践中哪些房屋买卖合同为无效的呢？这就要说一下合同的效力，合同的效力又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《中华人民共和国民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。反之便为无效合同。
审判实践中房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢？
一、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力。
现实生活中，随着国家城镇化建设的不断落实、推进，大批城乡的居民购买了新房，也造成未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同时有发生，近些年还成上升趋势，究竟这种房屋买卖合同能否有效呢？《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项已做了明确的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这是因为房屋是以依法登记为要件，未经登记领取权属证书的房屋即未确定房屋所有人，未确定房屋所有人的房屋，即不以能产生合法的房屋出卖人，所以，未依法登记领取权属证书的房屋，当然不具备转让的主体资格，即：买卖未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同，违反法律、法规的禁止性规定，为无效合同。
二、未经其他共有人同意，部分共有人出售共有房屋的房屋买卖合同效力及处理问题。
法律规定房屋买卖合同中，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。
房屋的产权为数人共有的，出卖时必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，还需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。这一点在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项中，以作出了明确规定，即：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。但是，审判实践中如何理解一方未经对方同意出售夫妻共同所有房屋的效力问题，笔者认为，应根据个案案情区别对待。也就是说登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理价款并办理登记手续，另一方主张房屋买卖合同无效，要求追回该房屋的，人民法院不予支持。但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。此案夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。相反，存在是第三人恶意取得的，另一方主张合同无效，要求追回该房屋的，人民法院应予支持。
三、关于被有权国家机关采取查封等强制措施的房屋买卖合同效力及处理问题。
出卖人转让的房屋被有权国家机关采取了查封等强制措施，买受人要求继续履行的，如何处理？根据司法实践和本人办案经验，对于此类房屋审判实践中一般分以下几种情况处理：
1．有权国家机关对房屋采取查封等强制措施后，产权人转让房屋的，属于无权处分行为，由此签订的房屋买卖合同为效力待定的合同，在相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，应当认定合同有效，买受人要求继续履行，应予支持。
2．房屋买卖合同签订后，有权国家机关对房屋采取查封等强制措施的，不影响房屋买卖合同的效力。
(1)如果属于法院对出卖人名下的房屋进行查封的，买受人已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续的，买受人对此没有过错，依据最高人民法院《民事执行中查封、扣押、冻结规定》第17条之规定，符合解除查封条件，买受人向查封法院申请解封的，法院应当予以解封。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，应予支持。
(2)如果不符合法定解除强制措施条件的，该强制措施导致出卖人无法将房屋交付或过户登记给买受人的，构成合同履行不能，买受人要求继续履行合同，交付房屋或办理房屋过户登记手续的，应当向买受人行使释明权，告知买受人有权解除合同，并要求出卖人承担合同履行不能的违约责任，买受人变更诉讼请求的，予以支持，买受人坚持原诉讼请求的，应予驳回。
(3)如果该强制措施是以买受人为执行对象的，买受人依据合同约定主张继续履行合同办理房屋过户登记手续的，可予支持。有权国家机关对房屋采取的强制措施未依法进行公示的，不得对抗善意买受人。
四、关于商品房欲售合同纠纷有关问题的处理。
1、宣判实践中出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是发生诉讼时房屋已经属于现房销售状况，此时对当事人以未取得预售许可证为由主张合同无效纠纷如何处理和认定。笔者认为，人民法院应根据案情区别对待是否支持。因为审判实践中人民法院是否支持，应以在起诉前是否已依法取得商品房预售许可证明为要件，取得了人民法院在审理中予以支持，反之不予支持。
2、《合同法》及相关司法解释出台后，对当事人以未取得预售许可证明为由，基于《中华人民共和国城市房地产管理法》以及最高人民法院此前关于商品房买卖合同司法解释相关规定主张合同无效的纠纷，应当如何处理。
对于无证预售问题，过去一般按照《城市房地产管理法》的有关规定，认为开发商在未获得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，是一种违反法律和国务院行政法规强制规定的行为，应当确认合同无效。《合同法》及相关司法解释出台后仍然遵守了这一法则，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”
五、关于合作建房产生的纠纷，诸如约定提供土地的一方当事人未能出让取得约定的地块，双方当事人均不具备相应的房地产开发企业资质等，实践中有何新的问题出现，应当如何应对。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
合作建房系房地产合作开发的通俗称谓，其直接的目的在于整合资源，促进土地、资金和资质三个要素的有效配置。合作开发的典型特征是共同投资，共享利润，共担风险。合作开发蕴含的法律关系极为复杂，但我国目前尚无合作开发的专门立法，其市场运作缺少法律的支撑和规范。在法律法规欠缺的情况下，必须合理创设“当事人自己的法律”——合同，以预防纠纷和诉讼。
六、关于一房数卖，房屋连环买卖且均未办理产权变更手续等引发的各买卖合同效力的认定以及后续问题的处理。
一房数卖是指出卖人先后或同时以数个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给数个不同的买受人，房屋买卖合同一经双方合意签订即生效，过户登记属于房屋买卖合同的履行范畴。但我国《物权法》又规定，不动产的移转以登记作为法定要件。也就是说出卖人与多个买受人签定房屋买卖合同，但均未办理产权变更手续，所有合同均应认定为有效，如多个买受人同时要求取得房屋所有权的，应当由先行签定合同的买受人取得房屋产权的权属，由出卖人对其它买受人承担违约及其它法律责任（如合同诈骗刑事责任）。
综上所述，只是笔者自己的一点粗浅认识，有不当之处还请大家多批评指正。
黑龙江省九三农垦法院 刘顺涛
二0一三年五月六日
甘肃省人民政府办公厅关于印发甘肃省农村义务教育学生营养改善计划食品安全保障管理办法的通知
甘肃省人民政府办公厅
甘肃省人民政府办公厅关于印发甘肃省农村义务教育学生营养改善计划食品安全保障管理办法的通知
甘政办发〔2012〕115号
各市、自治州人民政府，省政府有关部门，有关单位：
《甘肃省农村义务教育学生营养改善计划食品安全保障管理办法》已经省政府同意，现予印发，请结合实际，认真贯彻执行。
甘肃省人民政府办公厅
二○一二年五月十一日
甘肃省农村义务教育学生营养改善计划食品安全保障管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强和规范我省农村义务教育学生营养改善计划（以下简称“营养改善计划”）实施过程中的食品安全管理，保障学生饮食安全，依据《中华人民共和国食品安全法》及其实施条例、《突发公共卫生事件应急条例》等相关法律法规，制定本办法。
第二条 省政府有关部门统筹管理营养改善计划食品安全工作，制定食品安全保障意见，督促各市州、县市区建立并落实食品安全保障制度和措施。
第二章 职责分工
第三条 营养改善计划实施过程中的食品安全保障管理按照市州政府指导协调、县市区政府具体实施的原则，建立权责一致、全程监管的工作机制。
市州政府负责指导和协调食品安全管理工作，加强监督检查，督促县市区政府和各有关部门依法履行食品安全管理职责。
县市区政府负责制定食品安全保障实施方案，确定不同类型学校的供餐模式，制定企业（单位）供餐、家庭（个人）托餐等校外供餐招投标办法并组织招标工作，督促各有关部门依法履行食品安全管理职责，指定专门机构、落实专门人员负责营养改善计划的食品安全保障工作。
第四条 教育部门负责学校食品安全管理。按照规定组织开展学校食堂食品日常安全自查，督促学校建立健全食品安全制度，落实各项措施；配合食品药品监管等部门与学校、供餐企业(单位)和托餐家庭（个人）签订食品安全责任书，并进行食品安全检查；指导学校健全完善公示制度，推进营养改善计划阳光操作。
第五条 卫生部门负责开展食品安全风险评估，制定食品安全事故应急预案，指导学校定期开展演练；负责组织开展学校食品安全事故调查处理工作。
第六条 食品药品监管部门负责餐饮服务环节的食品安全监管，制定职责范围内供餐模式的准入办法，切实做好日常监督检查工作；会同教育、农业等部门与学校、供餐企业(单位)和托餐的家庭（个人）签订食品安全责任书，并安排专人负责，加强对食品原料采购、加工、贮存、餐具消毒、设备清洁等环节监督管理；指导学区（学校）对供餐企业（单位）、托餐家庭（个人）进行测评。
第七条 农业部门负责对食用农产品及其原料生产环节的监督管理。
第八条 工商部门负责供餐企业主体资格的登记和管理以及食品流通环节的监督管理。
第九条 质监部门负责食品生产环节的监督管理，查处生产加工中的质量问题及违法行为。
第十条 食品安全综合协调机构负责制定具体的食品安全培训方案和教材，对中小学校长以及学校食堂、供餐企业（单位）负责人，托餐家庭相关人员和托餐个人进行食品安全相关法规制度和行业规范培训。制定食品安全宣传方案，为学校开展食品安全教育提供宣传材料。
第十一条 学校实行食品安全校长负责制。建立健全并落实食品安全管理制度。在卫生等部门的指导下，制定食品安全事故应急预案，定期开展演练。不具备供餐条件的学校必须从纳入营养改善计划的供餐企业（单位）、托餐家庭（个人）中选择供餐单位，并签订供餐合同，明确双方的权利和义务。充分发挥学生家长在确定供餐模式、配餐食谱和日常管理等方面的作用。鼓励学校自办食堂，为学生提供营养餐。
第十二条 供餐企业（单位）、托餐家庭（个人）应当依照法律、法规、食品安全标准及有关要求从事供餐服务活动，建立并落实食品安全管理制度，确保采购、贮存、加工、分餐等各环节的食品安全，接受社会监督。要完善供餐成本分摊机制，确保学生吃到优质等价的营养食品。
第十三条 鼓励共青团、妇联等人民团体，社区、村委会等有关基层组织，以及企业、基金会、慈善机构，在地方政府统筹下，在改善就餐条件、创新供餐方式、加强社会监督等方面发挥积极作用。
第十四条 县市区政府要根据本地营养改善计划实施方案和配餐指南，建立食品生产供应基地，确保食品原料质量和价格的可控性。农村中小学要适度开展勤工俭学，以补充食品原料供应。
第三章 供餐准入及退出管理
第十五条 学校食堂应当具备以下条件：
（一）应当办理餐饮服务许可证。
（二）食品处理区应设置在室内，按照原料进入、原料加工、半成品加工、成品供应的流程合理布局。设置与食品供应方式和品种相适应的粗加工、切配、烹饪、面点制作、餐用具清洗消毒、备餐等加工操作场所，以及食品库房、更衣室、清洁工具存放场所等。
粗加工场所内应至少分别设置动物性食品和植物性食品的清洗水池，水产品的清洗水池应独立设置，水池数量或容量应与加工食品的数量相适应。
（三）食品加工操作间墙壁应有1.5米以上的瓷砖或其他防水、防潮、可清洗材料制成的墙裙，地面应由防水、防滑、无毒、易清洗材料建造，易于清洁与排水。配备照明、通风、排烟装置和防蝇、防尘、防鼠、污水排放等设施设备。
（四）配备与供餐量相适应的冷藏设施，库房应设置货架，主、副食分开存放并隔墙离地。
（五）设置专用墩布池，餐用器具清洗消毒水池应专用，水池应使用不透水材料制成，不易积垢并易于清洗。
（六）设置分餐间(售饭间)，并设置与学生数量相适应的洗手池。
（七）食堂用水应符合生活饮用水卫生标准要求，能免费供应开水。
第十六条 供餐企业（单位）应当具备以下条件：
（一）持有食品生产许可证、食品流通许可证或者餐饮服务许可证。
（二）具有送餐能力，保证按时送餐。送餐车辆及用具必须保持清洁卫生，每次运输食品前应进行清洗消毒，在运输装卸过程中应当注意保持清洁，防止食品在运输过程中受到污染，运输后进行清洗。送餐车辆应配备符合条件的加热或保温设备，使运输过程中食品的中心温度保持在60℃以上。食品制成后应在2小时内食用。
（三）供餐企业（单位）供餐人数与其供餐能力相适应。
第十七条 托餐家庭（个人）应当具备以下条件：
（一）应当办理餐饮服务许可证。
（二）供餐人数与其供餐能力相适应。
家庭（个人）托餐仅适用于偏远地区规模较小、不具备供餐条件的学校或教学点，县市区政府应当为托餐家庭（个人）改善供餐条件提供相应支持。
第十八条 县市区政府应当将招标纳入营养改善计划的供餐企业（单位）、托餐家庭（个人）向社会公示，供学校选择和社会监督。
工商、食品药品监管部门应当对供餐企业（单位）、托餐家庭（个人）的主体资格进行审查，不具备相应资质的，不得从事营养改善计划的供餐、托餐业务。
第十九条 采取校外供餐模式的学校要将食品安全保障作为供餐模式的首选条件，不得选择未纳入营养改善计划的供餐企业（单位）、托餐家庭（个人）。
采取校外供餐模式的学校每学期要组织学生、家长和教师代表对校外供餐者进行两次测评，测评结果上报县级营养改善计划主管部门。
第二十条 纳入营养改善计划的供餐企业（单位）、托餐家庭（个人）出现下列情况之一的，学校要及时上报营养改善计划主管部门，经核实后由县市区政府停止其供餐资格。
（一）供餐企业（单位）违反食品安全法律法规被食品安全监管部门吊销或注销相关许可证的。
（二）供餐企业（单位）、托餐家庭（个人）签约人无故更换的。
（三）出现违反供餐合同行为的。
（四）供餐期间发生重大食品安全事故的。
（五）供餐期间有克扣、减量、服务态度恶劣、打骂（体罚）就餐学生等行为，情节较严重的。
（六）在协议供餐期间停止供餐的。
（七）在学区或学校组织的测评中连续两次不合格的。
第四章 食品安全管理
第二十一条 学校食堂、供餐企业（单位）、托餐家庭（个人）应当建立健全从业人员健康管理制度和培训管理制度，加工经营场所及设施设备清洁、消毒和维修保养制度，食品、食品添加剂、食品相关产品采购索证索票、进货查验和台账记录制度，粗加工、烹调加工、分餐管理制度以及食品安全事故应急预案，并配备专职食品安全管理人员。
第二十二条 餐饮服务从业人员（包括临时工作人员）应当每年进行健康检查，持有健康合格证明。凡患有痢疾、伤寒、甲型病毒性肝炎、戊型病毒性肝炎等消化道传染病，以及患有活动性肺结核、化脓性或者渗出性皮肤病等疾病的，不得从事接触直接入口食品的工作。
定期组织从业人员进行食品安全培训，学习食品安全法律、法规、标准和食品安全知识，并建立培训档案。
第二十三条 餐饮服务从业人员应有良好的个人卫生习惯。必须做到工作前后及时用肥皂及流动清水洗手；接触直接入口食品之前洗手消毒；穿戴清洁的工作衣、帽，并将头发置于帽内；不得留长指甲、涂指甲油、戴戒指加工食品；不得在食品加工和销售场所内吸烟。
建立从业人员每日晨检制度。发现有发热、腹泻、皮肤伤口感染、咽部炎症等有碍食品安全病症的人员，应立即离开工作岗位，待查明原因并治愈后，方可重新上岗。
第二十四条 供餐主体从食品生产单位、批发市场等采购的，应当查验、索取并留存供货者的相关许可证和产品合格证明等文件；从固定供货商或者供货基地采购的，应当查验、索取并留存供货商或者供货基地的资质证明、每笔供货清单等；从超市、农贸市场、个体经营商户等采购的，应当索取并留存采购清单。
第二十五条 食品和非食品库房应分开设置，并配置良好的通风、防潮、防鼠等设施。
采购的食品以及待加工的食品应按照食品标签要求进行保存，需要冷藏的要及时进行冷藏贮存。
加工后的熟制品、半成品与食品原料应分开存放，防止交叉污染。食品不得接触有毒物、不洁物。
第二十六条 需要熟制加工的食品应烧熟煮透，加工时食品中心温度应不低于70℃。
不得将回收后的食品经加工后再次销售。
食品添加剂应严格按照《食品添加剂使用标准》（GB2760—2011）要求的范围、用量和方法使用，严禁超范围、超剂量滥用食品添加剂。
第二十七条 按照要求对食品容器、餐饮器具进行清洗、消毒，并存放在专用保洁设施内备用。提倡采用热力方法进行消毒。不得使用未经清洗和消毒的餐饮器具。
第二十八条 每餐次的食品成品应留样。留样食品应按品种分别盛放于清洗消毒后的密闭专用容器内，并放置在专用冷藏设施中存放48小时以上，每个品种留样量不少于100g，并记录留样食品名称、留样量、留样时间、留样人员、审核人员等。
第五章 食品安全事故应急处理
第二十九条 发生学生食物中毒等食品安全事故后，学校应立即采取下列措施：
立即停止供餐；协助医疗服务机构救治病人；立即封存导致或者可能导致食品安全事故的食品及其原料、工具及用具、设备设施和现场，并按照监管部门的要求采取控制措施；积极配合相关部门进行食品安全事故调查处理，按要求提供相关资料和样品；配合有关部门对共同进餐的学生进行排查；与中毒学生家长联系，通报情况，做好思想工作，稳定其情绪；根据相关部门要求，采取必要措施，把事态控制在最小范围。
学校应当在2小时之内，向当地卫生、食品药品监管及教育部门报告。
第三十条 食品药品监管部门发现食品安全隐患或问题，或接到食品安全事故报告，应当立即通报同级卫生部门和食品安全综合协调机构。
第三十一条 卫生部门依法组织对食品安全事故进行分析评估，核定事故级别。食品药品监管部门应及时向卫生部门提供相应信息和资料，并配合卫生部门开展食品安全事故评估。
经初步调查食品安全事故确需启动应急响应预案的，卫生部门应当按照规定向同级政府提出建议。同级政府批准启动应急预案后，成立食品安全事故应急处置指挥部，统一组织开展本行政区域事故应急处置工作。
第三十二条 卫生部门及时组织疾病预防控制机构开展流行病学调查与检测，组织检验机构开展抽样检验，尽快查找食品安全事故发生的原因。
食品药品监管部门应当依法强制性就地或异地封存事故相关食品、原料及被污染的食品用具，待卫生部门查明导致食品安全事故的原因后，责令食品生产经营者对被污染的食品用具进行彻底清洗消毒，消除污染。
第三十三条 对确认受到有毒有害物质污染的相关食品及原料，农业、质监、工商、食品药品监管等有关部门应当依法责令生产经营者召回并停止经营，同时销毁。检验后确认未被污染的应当予以解封。
第六章 监督检查和责任追究
第三十四条 按照省上重点督查、市州定期巡查、县市区经常自查的原则，逐层落实责任，确保营养改善计划顺利实施。
第三十五条 教育、卫生、食品药品监管、农业、质监、工商等部门采用日常监督检查与专项监督检查相结合、内部监督检查与外部监督检查相结合的方式，进行全过程、全方位、常态化监督检查。
第三十六条 教育部门按照规定组织开展学校食堂食品日常安全自查。配合食品药品监管等部门对供餐企业(单位)和托餐家庭（个人）进行食品安全检查。
第三十七条 食品安全监管部门按照职责分工依法开展对学生食堂、供餐企业、托餐家庭（个人）的食品安全监督管理。有权采取下列措施：
（一）进入学生餐经营场所实施现场检查；
（二）对学生餐进行抽样检验；
（三）查阅、复制有关合同、票据、账簿以及其他有关资料；
（四）查封、扣押有证据证明不符合食品安全标准的食品，违法使用的食品和原料、食品添加剂、食品相关产品，以及用于违法生产经营或者被污染的工具、设备；
（五）查封违法从事食品经营活动的场所。
第三十八条 食品安全监管部门应当建立学生食堂、供餐企业、托餐家庭（个人）食品安全信用档案，记录许可证颁发、日常监督检查结果、违法行为查处等情况；根据食品安全信用档案的记录，对有不良信用记录的食品经营者增加监督检查频次。
第三十九条 违反本办法规定，发生以下食品安全事故的，依法追究相应责任人责任：
（一）市州、县市区政府在食品安全监督管理中未履行职责，本地区出现重大食品安全事故、造成严重社会影响的，依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员追究相应责任。
（二）各级卫生、食品药品监管、农业、质监、工商部门及其他有关部门不履行食品安全监督管理法定职责、日常监督检查不到位或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员追究相应责任。
（三）学校食堂、供餐企业（单位）和托餐家庭（个人）不履行或不正确履行食品安全职责，造成食品安全事故的，依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员追究相应责任。
第七章 附 则
第四十条 本办法自印发之日起施行。
