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农村房屋买卖合同的效力认定/刘千军

作者:法律资料网 时间:2024-05-14 16:52:21  浏览:9434   来源:法律资料网
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[案情]

1991年6月21日,原告罗女士及丈夫黄某与原某村农民王某签订了房屋买卖契约。王某由于农转非欲出售其房屋,所在村社无人购买,通过村社两级干部执笔,王某自愿将其位于该村的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗女士夫妻。黄某交付了3300元购房款,王某也将乡村房屋所有权证和土地使用权证交给了罗女士夫妻。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章,而且罗女士向县政府缴纳了契税198元,契税凭证上现业主的姓名已经变更为罗女士丈夫的名字,但未到相关部门履行过户手续。此后,罗女士一家人一直居住在该屋。2008年6月5日,该房屋所在的土地被政府征收,罗女士一家的宅基地面临拆迁,巨大的利益导致王某的家人与罗女士发生了矛盾,罗女士无法获得拆迁补偿款。2011年6月,罗女士起诉要求确认合同有效。

原告罗女士认为,1991年6月21日签订的购房协议是双方真实意思的表示,并经过了当时村公所及乡人民政府的同意,并向县人民政府交纳了契税,且原告已在该房居住近20余年。现因该房屋涉及拆迁补偿,被告得知后,无理要求对该房屋主张补偿利益,被告的行为违反了诚实信用原则,损害了社会公序良俗,请求依法确认房屋买卖合同有效。

被告王某认为,根据法律规定,农村房屋不能向城镇居民出售,当时将房屋卖给原告,仅是对房屋的处分,并没有涉及房屋所及的宅基地使用权,本案的买卖合同因违反法律应为无效。

[评析]

1.本案合同效力的分析

民法通则第五十五条规定,民事法律行为应当具备以下条件:行为人具有相应的民事行为能力,意思表示真实,不违反法律或社会公共利益。本案中,签订合同的双方当事人均具有民事行为能力,主体适格。1991年王某出售房屋时,所在村社无人购买,在征得村社干部同意且由村社干部执笔书写买卖合同后,才卖给城镇居民罗女士,买卖协议上加盖村公所及乡人民政府的公章,就表明所在村社对罗女士取得该宅基地的使用权没有异议,出卖行为是王某的真实意思。事后,罗女士也按照规定向县政府缴纳了契税,并实际支付购房款,被告王某收取购房款后交出了房屋及权属证书,原告罗女士在该房屋居住20年,合同早已实际履行。

1992年最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定:“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件,要求办理契税或过户手续的地方,还应依办理该项手续后,方能认定买卖有效。”该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。本案中,罗女士也确实缴纳了契税,且契税票据上已将现户主的名字变更,可以理解为双方买卖行为经过了相关部门的同意。因此,本案符合最高人民法院的复函精神。

本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。在1999年5月之前,我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋,根据法无禁止皆自由的原则,应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定,双方签订的买卖合同有效。

2.认定有效的社会效果利大于弊

首先,要坚持尊重历史、照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间,这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代,至今时隔10年以上,大多买卖行为依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款且入住多年,甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。本案中,房屋买卖发生在20年前,经过多年的经营,房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感,建立了较为稳定的社会关系。如果认定本案无效,就会造成房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效,无疑是违反了诚实信用原则,其直接后果是违反诚实信用卖房者获益,而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁,在其居无住所的情况下,不利于社会的稳定,甚至遭遇执行难题,如此判决的结果是损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根源。

其次,注重实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的;对出卖方已经转为城镇居民的;对那些买卖行为发生的时间较长,购买方已经在农村长时间居住,且房屋已经翻盖或者重建的,从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效,这样更能为社会大众从情感上所接受,充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。

(作者单位:重庆市荣昌县人民法院)
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劳动保护专项措施经费管理办法

劳动部


劳动保护专项措施经费管理办法
1991年8月7日,劳动部

第一条 为了加强劳动保护专项措施经费的管理,充分发挥资金的使用效益,进一步推动劳动保护工作的全面开展,制定本办法。
第二条 劳动保护专项措施经费是中央财政为提高劳动保护工作水平,促进国营工交企业改善职工劳动条件,加强劳动保护部门监察手段的专项拨款,必须专款专用,严禁挪作它用。
第三条 使用范围:
(一)防止伤亡事故,改善劳动保护条件的试点;
(二)预防职业病和职业中毒,改善劳动保护条件的试点;
(三)在地区或行业具有典型意义和明显社会效益的劳动保护治理项目;
(四)劳动保护部门为提高监察水平而购置的检测、监测仪器设备;
(五)有关劳动保护工作的宣传、培训及法规、标准的制订;
(六)经劳动部和财政部批准的其他专项支出。
第四条 经费开支项目:
(一)仪器、设备购置费
(二)安装费
(三)调研、资料费
(四)宣传、培训费
(五)其它
第五条 劳动保护专项措施经费由劳动部商财政部安排,各级劳动部门必须加强管理,按照国家有关规定和财务规章制度,对经费的使用实行全过程的控制,做到事前审查、事中监督、事后总结,切实把这项经费管好用好,并接受财政部门的监督检查。
第六条 安排劳动保护专项措施经费要根据国家产业政策,结合企业的技术改造,给以适当补助,突出重点,抓点带面。
第七条 劳动保护专项措施经费按项目申报。申报的项目要有可行性报告,技术应当先进可靠,确有推广价值或有明显社会效益;预算准确,配套资金落实;其它实施条件完备。
第八条 申报的项目,由省、自治区、直辖市(计划单列市)劳动厅(局)和中央有关部门审查提出,抄送同级财政、财务部门备案,报送劳动部审定,经财政部审核同意后下达实施。
第九条 项目下达后,省级劳动部门和中央有关部门向同级财政部门申请经费,并在项目承担单位配套资金首先到位的前提下,根据项目实施进度拨款。劳动部门和财政部门要密切配合,监督检查项目经费的使用情况,对未按规定用途使用经费的,应及时纠正,直至停止拨款并采取措施追回已拨款项。
第十条 对在申报项目中弄虚作假、贪污、挪用、以权谋私及给国家财产造成严重损失的有关责任人员,视情节给予行政处分,触犯刑律的,依法追究刑事责任。
第十一条 劳动保护专项措施经费实行决算报表和项目验收制度。年终由省级劳动部门和中央有关部门编制年度决算和编写决算说明书,抄送同级财政、财务部门,上报劳动部,由劳动部审核汇总报财政部。企业项目及其它重点项目完成后,由劳动部门组织验收,提交验收报告,逐级上报。
第十二条 本办法由劳动部和财政部共同解释。
第十三条 本办法自颁布之日起施行。


上海市城乡建设和交通委员会关于印发《上海市建设工程质量安全监督机构与监督人员管理若干规定》的通知

上海市城乡建设和交通委员会


上海市城乡建设和交通委员会关于印发《上海市建设工程质量安全监督机构与监督人员管理若干规定》的通知

沪建交〔2012〕895号
  

  各区(县)建设交通委、各建设工程质量安全监督机构:

  为了贯彻落实市政府办公厅《关于转发市建设交通委等四部门<关于进一步加强本市建设工程质量安全监督机构及队伍建设>》(沪府办【2012】36号)文件的精神,规范本市建设工程质量安全监督机构的监管行为,特制定《上海市建设工程质量安全监督机构与监督人员管理若干规定》并下发给你们,请认真贯彻执行,执行情况将作为监督机构定期考核依据。

  特此通知。

  

  

  二○一二年八月六日

  
  

  

上海市建设工程质量安全监督机构与监督人员管理若干规定

  

第一章 总则

  第一条 为加强本市建设工程质量安全监督机构和监督人员的管理,强化质量安全监管职责,提高监督人员的专业技能和综合素质,根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《上海市建设工程质量和安全管理条例》等国家和本市相关法律法规的规定。

  第二条 在本市从事建设工程质量安全监督管理的机构、部门和人员,应当遵守本办法。

  第三条 本市建设工程质量安全监督机构(以下简称监督机构)是指受市、区(县)行政管理部门委托,经上海市城乡建设和交通委员会(以下简称市建设交通委)或者有关行政管理部门考核合格的,实施建设工程质量安全监督管理的机构。

  本市建设工程质量安全监督人员(以下简称监督人员)是指经市建设交通委或者有关部门考核合格的,依法从事建设工程质量安全监督管理的监督机构人员。

  第四条 市建设交通委负责对全市监督机构和监督人员实施综合协调管理。上海市建设工程安全质量监督总站(以下简称市安质监总站)受市建设交通委委托具体负责对房屋建筑和市政公路工程监督机构和监督人员的业务指导和考核管理,对全市工程监督机构的业务协调。

  本市港口、水务、海洋、绿化、民防、房屋等行政管理部门在各自职责范围内负责对所属专业监督机构和监督人员的管理。

  区(县)建设主管部门负责对所属监督机构和监督人员的管理。

  

第二章 监督机构基本条件

  第五条 监督机构应当具备以下基本条件:

  (一)机构配置

   1、具有行政管理部门明确监督工作内容、职责、权限的行政执法委托书;

   2、在职责范围内,独立开展建设工程质量安全监督工作,具有独立的对外挂牌和对外监督印章;

   3、有固定的质量安全监督经费来源;

   4、有相对独立的固定办公场所,办公面积应当满足监督工作的需要;

   5、配备满足工程质量安全监督需要的仪器、设备、工具和专用于工程质量安全监督的执法车辆等;

   6、有健全的质量安全监督和内部管理制度;

   7、具备与监督工作相适应的信息化管理条件。

  (二)人员配置

  1、监督人员的数量,应当保证监督机构正常履行建设工程质量安全监督职能,满足受监工程量和监督频次的要求,同时应当综合考虑相关职能、地域面积等因素。监督人员应当占监督机构总人数的75%以上;

  2、监督人员的专业配置,应当满足质量监督和安全监督工作的专业要求;

  3、监督机构应当设置监督机构负责人、技术负责人、主监员、监督员和助理监督员等岗位职级。监督机构可根据管理需要,增设其他相应岗位;

  4、中、高级以上专业技术人员占本机构全部专业技术人员的比例不低于80%。

  

第三章 监督人员基本条件

  第六条 监督人员应当具备以下基本条件,并经考核合格后,方可从事工程监督工作。

  (一)资格条件

  具有工程类专业大学专科以上学历或者工程类注册执业资格;并具有3年以上工程质量管理或者设计、施工、监理等工作经历。

  本规定实施前已连续从事建设工程质量安全监督工作满5年的,可以不受上述条件限制。

  (二)业务能力

  熟悉掌握国家和本市有关法律、法规和工程建设强制性标准,具备一定的专业技术能力和监督执法知识,熟练掌握并运用采取相关行政措施的程序和方式。

  (三)综合素质

  具有良好的政治素质和职业道德,身体健康,有较强的责任意识和服务意识,遵纪守法,敬业爱岗,廉洁自律,具有一定的组织协调能力。

  第七条 监督机构负责人除满足第六条外,还应当满足以下条件:

  (一)大学专科及以上学历;

  (二)具有建设管理经验;

  (三)具有较高的政治理论水平、组织管理和领导能力。

  第八条 监督机构安全技术负责人和质量技术负责人,除满足第六条外,还应当满足以下条件:

  (一)工程类大学专科及以上学历;

  (二)取得高级工程师及以上专业技术职称;

  (三)从事监督工作8年及以上,或者从事勘察、设计、施工、监理相关工作8年以上并有2年及以上监督工作经历的;

  (四)具有较强的组织管理能力及扎实的专业知识,具有指导质量、安全监督管理业务的能力。

  第九条 监督机构主监员除满足第六条外,还应当满足以下条件:

  (一)取得中级工程师及以上专业技术职称;

  (二)从事监督工作5年及以上,或者从事勘察、设计、施工、监理相关工作5年以上并有2年及以上监督工作经历的;

  (三)具有一定的组织管理能力及扎实的专业知识。

  第十条 监督机构监督员除满足第六条外,还应当符合从事监督工作1年及以上的条件。

  第十一条 满足第六条基本条件的监督人员,从事监督工作未满1年的,为助理监督员。

  第十二条 各级监督人员的岗位权限设定原则如下:

   (一)整改通知单,应由监督员(含)以上监督人员签发;

   (二)局部暂缓施工指令单,应由主监员(含)以上监督人员签发;

   (三)监督计划,应由监督技术负责人签发;

  (四)监督报告、责令停工单,应由监督机构负责人签发;

  (五)复工单,应由所对应行政措施单(局部暂缓施工指令单或责令停工单)的同级岗位权限的监督人员签发。

  

第四章 监督机构管理

  第十三条 市安质监总站对房屋建筑和市政公路工程监督机构业务指导包括以下内容:

  (一)制定本市房屋建筑和市政公路工程的监督工作手册;

  (二)组织开展对监督人员的法律法规、业务知识培训;

  (三)制定工程监督信息化要求并推进相关工作;

  (四)每年对监督机构年度工作业绩表现进行评价。

  第十四条 市安质监总站对全市工程监督机构业务协调,是指对与房屋建筑和市政公路相关的跨区域、多专业的综合性重大重点工程质量安全监督工作的统筹协调。

  第十五条 市安质监总站对房屋建筑和市政公路工程监督机构每三年进行一次考核,考核内容如下:

  (一)本规定第五条基本条件的符合情况;

  (二)执行国家和地方工程建设法律、法规及有关规定情况;

  (三)所监督区域内发生质量安全事故情况;

  (四)三年业绩评价排名情况;

  (五)其他有关规定内容。

  第十六条 对考核中发现未履行监督职责,或者不具备履行监督条件的监督机构,责令监督机构限期整改。整改期间,由委托其监督的建设行政主管部门实施本辖区内的建设工程质量安全监督工作。

  监督机构整改后,由委托其监督的建设行政主管部门向市安质监总站提出重新考核的书面申请,重新进行考核。

  

第五章 监督人员管理

  第十七条 市安质监总站对房屋建筑和市政公路工程监督机构的监督人员,每两年组织一次岗位考核,每年进行一次法律法规、业务知识培训,并适时开展继续教育培训。监督人员岗位考核通过后,方可从事监督工作。

  第十八条 监督人员岗位考核的主要内容:

  (一)监督职责履行情况包括:执行国家和本市工程建设法律、法规及有关规定情况、监督人员监督行为的规范性、监督处理力度与现场实际状况的匹配性等内容;

  (二)监督人员基本条件符合情况;

  (三)参加和通过每年一次法律法规、业务知识培训情况。

  第十九条 监督人员的岗位评价结果分为合格、不合格。

  监督人员有下列行为之一的,评价结果为不合格:

  (一)不符合第六条有关规定的;

  (二)未按照有关法律法规和规定的标准、程序进行监督执法的;

  (三)因监督失职,所监督的工程发生重大质量安全事故和影响恶劣的重大公共事件;

  (四)未直接监督工程或准许他人以本人名义、弄虚作假出具质量监督报告的;

  (五)未参加或者未通过每年一次法律法规、业务知识培训的;

  (六)其他失职或者违法行为。

  第二十条 对岗位评价不合格的监督人员,属素质能力存在缺陷的,责令调离监督工作岗位,重新参加培训,合格后方可调回到监督工作岗位;属严重监督失职或者存在违法行为的,应当调离监督工作岗位,并按有关规定给予相应处分。

  

第六章 附则

  第二十一条 本办法自发布之日起施行。