详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释——《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》学习笔记
陈宁
为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律规定，结合民事审判实践，制度本解释。
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
【解读】《物权法》第六章规定了建筑物区分所有权，权利主体为业主，合理界定业主身份至关重要。
（1）依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人。
（2）因合法建造房屋取得业主身份主要指如下两种情形：建设单位对尚未销售或者虽已签订商品房买卖合同但尚未转移占有的专有部分，以及建设单位保留自用的专有部分；在建筑物使用年限届满等情况下，业主依法可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施，此时全体业主亦因合法建造而成为建筑物区分所有权人。
（3）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为（即一手房买卖），已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人，也属于业主。对开发商一房数卖的情形，如果依法取得所有权的人与现实占有人就业主身份问题产生争议，应当认定前者为业主。
（4）二手房买卖中，若买受人买房后在尚未办理所有权登记时即将房屋转让并移转占有，可以认定合法占有人为业主；若买受人买房并办理所有权登记将房屋转让并移转占有的，如果双方对业主身份存有争议，则应认定登记所有权人为业主；若买受人买房并办理所有权登记后发生一房数卖的，已经完成变更登记的二手房买受人与实际占有二手房买受人对业主身份存有争议，应认定完成变更登记的买受人为业主。
（5）建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人，不属于业主，不能享有物权法规定的业主权利。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
【解读】（1）专有部分是建筑物区分所有权制度的基础性概念，其应具备的特征为：a.“具有构造上的独立性，能够明确区分”，判断标准主要是此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分，就房屋而言，此套房屋须以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开，就车位、摊位而言，此特定空间须以四条线为基础组成的立体空间与彼特定空间分开；b.“具有利用上的独立性，可以排他使用”，判断标准主要是有独立的出入口，即通常所说的门与公共空间相通；c.“能够登记成为特定业主所有权的客体”，判断标准主要是看是否在登记机关的登记簿上有记载。
（2）关于“能够登记”的把握，由于我国的房屋登记体制正在重构，登记制度不完善，有的地方登记机构对房屋之外的部分还不能进行登记，如有的地方队车位不进行登记、对专属于某房屋的露台在登记簿上不进行登记。因此，不能片面理解“能够登记”，对于没有进行登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分，仍应认定为专有部分或者专有部分的组成部分，不能因为没有登记就否认其专有部分的性质。
（3）“特定空间”一词源于《房屋登记办法》第10条第1款，相当于房屋，特定空间是指虽无固定墙壁间隔，但是根据明确界址确定，能够排他使用的空间范围。车位和摊位是典型的特定空间，车位是指在地上、地下或者楼层上划的四条线所形成的一个空间，一般形成一个长方形，以四条线为基准，垂直到上面一定高度所形成的立方体空间范围即为车位所有权人的权利行使范围；摊位也是四条线所形成的一个空间，摊位之间一般会有可移动的间隔物，非砖墙、水泥间隔。
（4）露台等构成专有部分的组成部分的条件包括：a.符合经过规划部门批准的规划，如规划图、施工图等规划文件；b.露台在物理上只属于特定房屋，是该特定房屋的附属物，只有该特定房屋才能通到该露台；c.开发商与购房人在商品房买卖合同中明确约定出售的部分包括露台。
（5）关于绿地的归属问题，法院在审判实践中一般如此把握：
a.若经规划部门批准的施工首层图明确标明了小区的首层房屋有专门附属于该房屋的绿地，绿地面积为多大，此时，相应面积的绿地即刻认定为首层房屋专有部分的组成部分；
b.开发商在卖房时已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中；
c.该绿地在业主购买时就已经“明示”，如该绿地被围了起来，只能从该特定房屋才能进入该绿地。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
【解读】（1）根据《物权法》第73条、74条第3款、79条之规定，法定共有部分主要包括：a.建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；b.建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；c.建筑区划内的其他公共场所、共用设施，属于业主共有；d.物业服务用房属于业主共有；e.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；f.电梯、水箱属于业主共有。
（2）天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有部分，本条第一款第一项明确规定了天然共有部分，具体包括:a.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；b.通道、楼梯、大堂等公共通行部分；c.消防、公共照明等附属设施、设备；d.避难层（指建筑高度超过100m的公共建筑内发生火灾时供人员临时避难使用的楼层）、设备层（指专用于布置机电设备等的楼层）或者设备间（指在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所）等结构部分。
（3）除了法定共有部分、天然共有部分，其余均属于约定共有部分，包括其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，本条第一款第二项系一兜底性条款。
（4）建筑物的外墙面、屋顶、电梯、规划之外修建的车位等属于共有部分，利用前述共有部分获得的收益，应归业主共有，比如利用外墙面、电梯做广告、出租规划之外修建的车位获得的收益。
（5）《物权法》第73条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”不包括小区的会所，会所应属于开发商所有的专有部分。
（6）关于楼顶平台的权属问题，最高院的倾向性意见认为，一般情况下，应将楼顶平台推定为法定共有部分，但在特殊情况下，允许特定主体通过反证来推翻法律的推定，将规划上专属于特定房屋，只有顶楼业主才能到达楼顶平台，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台，认定为该特定房屋（即顶楼）的组成部分。
（7）建筑区划内的建设用地使用权由业主共有，但以下情形例外：a.在小区内的某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下，该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主；b.小区内的城镇公共道路占地；c.小区内的城镇公共绿地占地。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
【解读】（1）尽管建筑物的屋顶及外墙面等属于业主共有，但居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以营利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害其他业主的共同利益。业主对与其紧密相连的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。
（2）单个业主不得以营利为目的使用共有部分，如顶楼业主不得以营利为目的使用楼顶，通过做广告或者经营楼顶的方式营利。
（3）单个业主对共有部分进行合理利用，前提是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益，否则就属于侵权。前述管理规约是指业主大会依据法定程序通过的对业主具有拘束力的关于共同事务和共有财产的管理问题的具体规则，管理规约在性质上属于一种共同行为，是各业主对共同事项一致的意思表示，是业主自治的产物。这里的管理规约不包括业主大会或者业主委员会的决定。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
【解读】《物权法》第74条第1款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。何谓“业主的需要”，应从以下三个层面理解：（1）业主的需要，在时间上应当是合理的，并非业主任何时候需要车位、车库，开发商都应满足；（2）业主的需要在数量上也应当合理，是基本的停车需要，如一个业主有三辆车，此时开发商无需全部满足其需求；（3）业主的需要，还应当理解为全体业主的需要，或者说最广大业主的需要，而不能是个别业主的需要。
“应当首先满足业主的需要”，属于强制性规定，而且是效力性强制性规定，如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位、车库，有利害关系的业主有权请求法院宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系。
所谓配置比例，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超过1：1，基本能够满足一套房屋一个车位、车库的需求。对开发商而言，在有剩余车位、车库的情况下，最好以短期租赁的方式出租给小区业主之外的第三人，最好不要出卖给业主以外的第三人，否则，该处分行为极有可能被确认为无效，善意第三人有权要求开发商赔偿其信赖利益的损失。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
全国外汇调剂中心规程
国家外汇管理局
全国外汇调剂中心规程
1988年3月17日，国家外汇管理局
第一章：总 则
一、根据国务院《关于加快和深化对外贸易体制改革若干问题的规定》和国家外汇管理局《关于外汇调剂的规定》，特设立全国外汇调剂中心，并制定本规程。
二、全国外汇调剂中心是经国家外汇管理局批准，办理中央各部门及其所属单位之间和各省、自治区、直辖市、经济特区之间的外汇额度或现汇调剂业务的法定外汇交易机构。
三、全国外汇调剂中心为全民所有制金融事业单位，以服务为宗旨，实行独立核算，自负盈亏。外汇调剂中心本身不进行外汇交易。
第二章：交易机构
四、全国外汇调剂中心由国家外汇管理局领导、监督和管理。
五、全国外汇调剂中心职责：
1．受理经国家外汇管理局批准的中央各部门及其所属单位和各省、自治区、直辖市、经济特区外汇调剂中心所委托买、卖调剂外汇的申请，并办理成交。
2．监督中央各部门及其所属单位和各省、自治区、直辖市、经济特区外汇调剂中心买卖调剂外汇的交割与结算。
3．定期向国家外汇管理局编报外汇调剂情况及统计报表。
4．提供外汇调剂市场信息和服务。
第三章：调剂范围
六、中央各部门及其所属单位的留成外汇和中央部门所辖的外商投资企业的外汇，经国家外汇管理局审核后，可委托全国外汇调剂中心卖出。
七、中央各部门及其所属单位自身引进先进设备及其零部件和先进技术，购买科研、医疗、教学等方面的设备、仪器、试剂、科技资料、书刊；购买原料、材料、辅料、零配件和优良品种的用汇；中央单位所属外商投资企业生产经营范围内所需的外汇，偿还贷款本息、汇出利润的用汇，经国家外汇管理局审核后，均可委托全国外汇调剂中心买入。
八、外汇调剂的货币种类：额度调剂的货币为美元；现汇调剂的货币暂为美元、港币、日元、联邦德国马克、法国法郎、英镑六种。
第四章：外汇调剂价格
九、全国外汇调剂中心每日参照上日交易成交情况，提出指导价格。
十、买方和卖方可参照指导价格，提出买入价或卖出价，买卖双方也可自由议价。
十一、外汇调剂价格根据供求状况浮动，但须执行国家外汇管理局规定的最高限价。
十二、现汇调剂价格以美元现汇调剂价为基础，其他五种外币现汇的调剂价格，按成交当日美元现汇调剂价格，与公布的人民币对其他货币和对美元汇价的中间价套算。外汇额度调剂按美元额度调剂价计算。
第五章：交易程序
十三、（略）
十四、委托单位向全国外汇调剂中心提交买入、卖出外汇委托书。
十五、全国外汇调剂中心根据当日交易情况办理成交，并向委托单位发出成交通知书。
十六、委托单位接到成交通知后，应在五日内办理外汇与人民币的交割，并交纳手续费。有关交割凭证应在交割完毕后的三日内复印送全国外汇调剂中心。
十七、全国外汇调剂中心对未成交的委托将通知委托单位。
第六章：交易管理
十八、中国人民银行可运用经济手段干预外汇市场，调节外汇供求，稳定外汇调剂价格。
十九、严禁各部门、各单位在外汇调剂中心之外私自买卖外汇或私自转让调剂外汇，违者按《违反国家外汇管理施行细则》惩处。
二十、全国外汇调剂中心在成交前没有收到委托方提交的撤销或变更的申请，一经成交，买方或卖方不论有任何理由都不得撤销和变更，买卖双方在接到成交通知后，必须按期办理交割和结算，未办或拖延办理所引起的经济损失，由违约方承担。
二十一、买入调剂外汇应在六个月内使用，如属正当原因未能按期使用，经国家外汇管理局批准可展期六个月。在规定期限内未使用或未用完的调剂外汇，由中国人民银行收购。原买入价低于收购日调剂价的按原买入价收购；原买入价高于收购日调剂价的，按收购日调剂价收购。
二十二、全国外汇调剂中心在办理外汇调剂业务时，按成交的人民币金额，向买卖双方各收千分之一点五（1．5‰）的人民币手续费；每笔最低费用十元人民币，最高费用一万元人民币。
二十三、各地外汇调剂中心在每日下午三点以前，将当天的成交金额、最高价、最低价、代表价（即成交较多的价格），电传或电报报全国外汇调剂中心。全国外汇调剂中心在次日上午九时前将全国调剂价格（代表价）及成交额反馈给各地外汇调剂中心。
第七章：异地交易
二十四、各地外汇调剂中心之间的外汇调剂，应在全国外汇调剂中心交易日上午十二时前通过电传提出买入和卖出外汇的委托。
二十五、全国外汇调剂中心按照各地外汇调剂中心的电传委托办理成交，将确定的调剂价格和成交金额电传通知委托的外汇调剂中心。
二十六、各地外汇调剂中心必须在接到成交通知电传后的第七个工作日（遇节假日顺延）同时办理外汇和人民币的交割与结算手续。
二十七、各地外汇调剂中心委托全国外汇调剂中心买卖的外汇，应按成交的人民币金额向全国外汇调剂中心交付万分之五的手续费。在接到成交后第七个工作日汇给全国外汇调剂中心。
第八章：附则
二十八、本规程由国家外汇管理局制定，自一九八八年三月二十日起实施。
注：
①现已设立公开市场，外汇买卖通过自营商、经纪商进入外汇公开市场进行。
