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深圳市城镇集体所有制企业管理规定

作者:法律资料网 时间:2024-05-15 11:55:32  浏览:8223   来源:法律资料网
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深圳市城镇集体所有制企业管理规定

广东省深圳市人民政府


深圳市城镇集体所有制企业管理规定

(1999年5月6日深圳市人民政府二届第132次常务会议审议通过

1999年12月21日深圳市人民政府令第91号令发布)




《深圳市城镇集体所有制企业管理规定》已经1999年5月6日市政府二届第132次常务会议审议通过。现予发布,自发布之日起施行。

第一章 总则
第一条 为了加强城镇集体所有制企业的管理,维护和保障集体资产所有者的合法权益,促进集体所有制经济的发展,根据有关法律法规的规定,结合深圳实际,制定本规定。
第二条 本规定所称城镇集体所有制企业(以下简称集体企业),是指在市工商行政管理机关注册登记的由市政府各部门、市级事业单位、市属国有企业举办或管理的集体企业。
集体企业为股份有限公司、有限责任公司、股份合作公司的,应遵守相关法律法规的规定,相关法律法规未作规定的,遵守本规定。
第三条 各级人民政府应做好集体资产的清产核资工作,推动建立现代企业制度,探索城镇集体所有制的有效实现形式。
深圳市集体资产管理办公室(以下简称市集体办),负责对集体企业进行监管,并指导各区对集体企业的监管工作。
第四条 集体企业的经营者应确保集体资产安全,促进集体资产增值。

第二章 集体企业的清产核资和产权界定
第五条 市集体办应按照国家有关规定组织集体企业进行清产核资,界定产权,明确财产所有权的归属。
第六条 国家对集体企业的投资及其收益形成的权益,归国家所有。
法人、自然人或其他组织对集体企业的投资及其收益形成的权益,归投资人所有。
职工个人在集体企业中的股金及其收益形成的权益,归职工个人所有。
集体企业用公益金购建的集体福利设施,归集体企业劳动者集体所有。
集体企业接受资助和捐赠等形成的权益,其产权按资助、捐赠时的约定确定归属;产权归属没有约定的,归集体企业劳动者集体所有。
第七条 资产构成较为复杂,其产权一时难以界定清楚的,列为待界定资产,由占用人申请办理专项登记,暂由市集体办托管,其资产可由市集体办委托企业运营。
第八条 产权界定后,集体企业应向市集体办申请办理产权登记,产权登记事项包括:
(一)集体资产所有人的名称、住所和组织形式;(二)法定代表人的姓名和职务;(三)集体资产所有人的实收资本及资本构成;(四)集体资产总额;(五)其他必要事项。
第九条 开办集体企业的,应办理集体资产产权设立登记。
集体资产所有人的名称、住所、法定代表人、产权关系发生变化或集体资产产权总额增减超过百分之二十的,应办理集体资产产权变更登记。
集体企业发生破产、解散、撤销或其他终止情形的,应办理集体资产产权注销登记。

第三章 集体企业的监督管理
第十条 市集体办的主要职责是:
(一)贯彻执行有关集体企业管理的法律、法规和政策,拟定实施办法并组织实施,监督、检查集体企业对有关法律、法规、规章和政策的执行情况;(二)制定有关集体企业管理的各项制度,并对制度的执行进行监督检查;(三)负责组织集体企业的清产核资、产权界定和产权登记
工作,调解集体资产的产权纠纷;(四)指导监督集体资产的资产评估、产权转让与产权交易;(五)指导监督集体企业建立健全财务会计制度,督促集体企业完成财务、统计报表的编制及汇总;(六)指导集体企业进行公司制和股份合作制改造;(七)指导集体资产管理工作,组织培训
集体资产管理人员;(八)完成市政府指定的有关集体资产管理的其他事项。
第十一条 有下列情形之一的,应按规定的标准、程序和办法,进行资产评估:
(一)资产拍卖或转让;(二)企业合并、分立、出售或股份制改造;(三)以动产、不动产或无形资产与他人设立合资经营企业或合作经营企业;(四)企业终止、清算;(五)法律、法规规定的需要进行资产评估的其他情形。
资产评估结果由职工(代表)大会确认,并报市集体办备案。
评估的标准、程序和方法,由市政府制定。
第十二条 集体资产产权转让应经职工(代表)大会讨论通过,并报市集体办备案。产权转让的收入应用于集体企业的发展。
第十三条 集体企业改组为股份有限公司、有限责任公司、股份合作公司或实行经营者、员工持股,应经职工(代表)大会讨论通过,并报市集体办备案。
第十四条 集体企业应建立健全财务会计制度,定期向市集体办报送集体企业的资产负债表、资产损益表、现金流量表等财务报表。各区集体企业的资产负债表、资产损益表、现金流量表等财务报表由区集体资产监管机构定期向市集体办报送。
第十五条 集体企业法定代表人任期届满或因解聘、辞聘、撤职、调动、退休等原因不再担任本职务的,应当在市集体办的监督下,由会计师事务所对其进行任期经济责任审计,审计的内容包括:
(一)执行法律、法规、规章和政策的情况;(二)集体资产保值、增值及其他任期经营目标的完成情况;(三)企业的资产、负债、损益及财务制度的执行情况;(四)有关生产、经营、投资方面的重大决策情况;(五)需要审计的其他事项。
未进行任期经济责任审计的集体企业法定代表人,不得解除任职期间的经济责任。

第四章 集体企业的高级管理人员
第十六条 集体企业的高级管理人员的人选,可以由本企业员工联名推荐,也可以向社会公开招聘。
集体企业高级管理人员应具备任职资格,任职资格考核认定办法由市集体办制定。
第十七条 公司制集体企业的高级管理人员依法产生,非公司制集体企业的高级管理人员由职工(代表)大会选举产生,但法律、法规另有规定的,从其规定。
集体企业派往集体控股、参股的公司制企业的高级管理人员的人选,由集体企业的职工(代表)大会选举产生。
第十八条 集体企业高级管理人员的任期由章程规定,但每届任期不得超过四年。任期届满,连选可以连任。在任期届满后,仍不进行换届选举的,由市集体办督促集体企业进行换届选举。

第五章 职工(代表)大会
第十九条 集体企业应依法建立、健全职工(代表)大会制度。
不足二百人的集体企业,应建立职工大会制度,二百人以上的集体企业,应建立职工(代表)大会制度。
职工代表由职工选举产生,职工代表的选举办法由市集体办制定。
第二十条 集体企业的职工(代表)大会,可以设立常设机构,负责职工(代表)大会闭会期间的工作。
常设机构的人员组成、产生方式、职权范围及名称,由职工(代表)大会决定,报市集体办备案。
第二十一条 非公司制集体企业,职工(代表)大会是集体企业的权力机构,依法行使下列职权:
(一)制定、修改集体企业章程;(二)选举、罢免、聘用、解聘经理、副经理、财务部门负责人;(三)审议经理提交的各项议案,决定企业重大投资、收益分配、产权转让、对外提供担保、确认资产评估等经营管理的重大问题;(四)对企业的合并、分立、解散和清算作出决议;
(五)审议并决定职工工资、奖金方案和分红方案、职工住宅分配方案和其他有关职工生活福利的重大事项;(六)根据企业计划财务指标的完成情况,确定企业经理的收入,包括基本工资和效益工资;(七)审议并决定企业的职工奖惩办法和其他重要规章制度;(八)审议并决定超过人
民币五万元的财产捐赠;(九)法律、法规和企业章程规定的其他职权。
集体企业章程,应报市集体办备案。
资产不属于本集体企业劳动者集体所有的,不适用本条规定。
第二十二条 职工工资、奖金方案的制定应遵循工资总额的增长幅度低于企业经济效益的增长幅度,职工实际平均工资增长幅度低于本企业劳动生产率的增长幅度的前提。
第二十三条 非公司制集体企业职工(代表)大会依照企业章程规定定期召开,但每年不得少于两次;应召开职工(代表)大会而不召开的,由市集体办督促召开。
出现应由职工(代表)大会行使职权的情形的,应召开临时职工(代表)大会。
职工(代表)大会由集体企业的法定代表人负责召开,由超过10%的职工(代表)提议的,应召开职工(代表)大会;法定代表人不予召开的,由提议的职工(代表)组织召开。
第二十四条 职工(代表)大会实行一人一票的表决方式。
职工(代表)大会应有过半数的职工(代表)出席,职工(代表)大会决议应由出席会议的职工(代表)过半数表决通过;但修改企业章程或对企业的合并、分立、解散和清算作出决议的,应有不少于三分之二的出席会议的职工(代表)表决通过。
职工(代表)大会应有会议记录。
第二十五条 集体控股、参股的公司制企业,集体股股东代表由集体企业的职工(代表)大会选出。
对按法律、法规和公司章程规定应提交公司股东大会讨论决定的事项,集体股股东代表应向集体企业的职工(代表)大会报告,由职工(代表)大会作出决议,集体股股东代表应按职工(代表)大会的决议在公司股东大会上进行表决。

第六章 法律责任
第二十六条 有下列行为之一的,由市集体办责令纠正,并对有关责任人员通报批评;造成集体资产损失的,有关责任人员应负赔偿责任;侵占集体资产构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(一)未按规定进行资产评估或在资产评估过程中弄虚作假的;(二)违反本规定未进行集体资产产权登记或在产权登记中弄虚作假的;(三)违反本规定转让集体资产产权的。
第二十七条 违反本规定转让集体资产产权的,转让无效。

第七章 附则
第二十八条 区、镇(街道办事处)集体企业的管理可参照本规定执行。
第二十九条 本规定自发布之日起实施。



1999年12月21日
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国家体育总局规章制定程序规定

国家体育总局


国家体育总局令
(第7号)

  《国家体育总局规章制定程序规定》已于2005年8月18日经国家体育总局局长办公会议通过,现予公布,自2005年9月20日起施行。

    局长 刘鹏
    二00五年八月二十日


国家体育总局规章制定程序规定



 第一章 总则



  第一条 为了规范国家体育总局(以下简称总局)规章制定程序,保证规章质量,根据《中华人民共和国立法法》(以下简称立法法)和《规章制定程序条例》以及有关法律法规,制定本规定。

  第二条 总局规章的计划、起草、审查、决定、公布、备案、解释、清理、修改和废止,适用本规定。

  第三条 本规定所称规章,是指总局根据法律或者国务院的行政法规、决定和命令,在本部门职权范围内制定的,或者与国务院有关部门在各自职权范围内联合制定的,以总局令的形式公布的规范性文件。

  第四条 政策法规司负责管理和协调总局规章制定工作,各厅、司、局和直属单位在各自主管业务范围内,负责规章制定的具体工作。

  第五条 制定规章,应当遵循以下原则:
  (一)遵循立法法确定的立法原则,符合宪法和有关法律、行政法规的规定;
  (二)遵循职权与责任相统一的原则,在赋予有关部门必要职权的同时,应当规定其行使职权的条件、程序和应承担的责任;
  (三)遵循精简、统一和效能的原则,明确各部门职能,相同或相近的职能应当规定由一个部门承担,简化行政管理手续。

  第六条 规章的名称一般称“规定”、“办法”。为执行法律、行政法规或其他规章而做出具体安排或解释、补充的规章,也可称“实施细则”或“实施办法”。
  规章的名称不得称“条例”。

  第七条 规章应当概念明确,用词准确,文字简练,符合逻辑,具有可操作性;不得使用不确定的修饰词和宣传性、文学性的语言。

  第八条 规章应当条文化,每一条应当包含一项内容。
  规章可以根据需要设章、节、条、款、项、目。


 第二章 计划



  第九条 总局年度规章制定计划(以下简称年度计划)由政策法规司组织编制和实施。

  第十条 各厅、司、局和直属单位应当于每年10月31日前向政策法规司提出下一年度规章制定计划建议。
  年度计划建议应当就制定规章的必要性、目的和依据、要解决的主要问题和拟确立的主要制度、前期准备情况、具体负责单位和起草单位、工作进度安排等事项做出说明。

  第十一条 政策法规司根据体育事业发展需要和总局实际情况,对报送的年度计划建议进行综合协调,拟定总局年度计划草案,报总局局长办公会议审议批准。
  年度计划于每年12月31日前下发。

  第十二条 规章制定工作应当按照年度计划进行。
  年度计划在执行过程中可以根据实际情况进行调整。不能按时完成的,有关厅、司、局和直属单位应当向政策法规司提出申请并说明理由;拟增加规章项目的,应当进行补充论证,并按第十条第二款的规定,向政策法规司提出建议。
  因年度计划调整而补充的规章项目,数量不超过原计划的五分之一。

  第十三条 总局根据需要编制指导性体育立法五年规划的工作,参照本章规定执行。

  第十四条 总局向全国人大和国务院提出法律的立法建议和行政法规的立项申请等工作,参照本章规定执行。


 第三章 起草



  第十五条 起草规章,由提出年度计划建议的有关厅、司、局和直属单位负责;规章内容涉及两个以上厅、司、局和直属单位的,由主要负责的单位牵头起草,其他单位配合。
  起草规章,可以根据需要成立起草工作小组;必要时,可以请政策法规司提供咨询和帮助。

  第十六条 起草规章,应当对规章制定目的和依据、适用范围、概念界定、主管部门、主要制度、法律责任或处罚措施、施行日期等内容做出明确规定。
  起草规章,应当考虑现行规章的规定。需要废止相关规章或其部分条款的,应当在规章草案中予以明确。

  第十七条 起草规章,应当深入调查研究,总结实践经验,并根据具体情况,采取书面征求意见、座谈会、论证会等形式,必要时可以采取听证会和向社会公布等形式,广泛听取有关单位、组织、专家和其他有关人员的意见。

  第十八条 起草规章,涉及国务院其他部门的职责或与其关系紧密的,或者涉及总局其他厅、司、局和直属单位业务的,起草单位应当及时征求其他部门或总局有关单位的意见,充分协商,达成共识;协商不成的,起草单位应当在上报规章草案时说明情况和理由。

  第十九条 规章草案形成后,起草单位应当根据需要将草案再次送第十七条和第十八条涉及的有关部门、单位、组织和人员征求意见,或召开论证会等;必要时,还应当向省级体育行政部门征求意见。

  第二十条 规章草案,由起草单位负责人签署后报送政策法规司审查;涉及总局其他厅、司、局和直属单位业务的,应当在会签后报送。

  第二十一条 起草单位报送规章草案时,应当同时报送起草说明和其他有关材料。
  起草说明应当包括制定规章的必要性、起草过程、规定的主要内容及其理由和依据、征求意见和修改情况等。
  其他有关材料包括汇总的各方意见(包括分歧意见和各自理由)、有关会议纪要、调研报告、国内外有关立法资料等。
  上述材料不齐全或不符合要求的,政策法规司不予审查。


 第四章 审查



  第二十二条 政策法规司应当从以下方面,对规章草案进行审查:
  (一)是否符合宪法、法律、行政法规的规定和国家有关方针政策;
  (二)是否符合第五条规定的规章制定原则;
  (三)是否与现行规章的有关规定协调、衔接;
  (四)是否妥善处理有关部门、单位、组织和人员对规章草案涉及的主要问题提出的意见;
  (五)是否符合第六条至第八条规定的规章制定技术要求;
  (六)需要审查的其他内容。

  第二十三条 规章草案有下列情形之一的,政策法规司可以缓办,或者将材料退回起草单位:
  (一)规定的主要制度或措施不具可行性的;
  (二)国务院其他部门,或者总局其他厅、司、局或直属单位对规章草案规定的主要制度或措施存在较大争议,起草单位未与其协商并妥善处理的;
  (三)征求意见不充分的。

  第二十四条 政策法规司审查规章草案时,可以根据需要进行下列工作:
  (一)将规章草案再次送有关部门、单位、组织和人员征求意见,必要时可向社会公布;
  (二)就规章草案涉及的主要问题深入基层调研,或召开座谈会、论证会,听取意见;
  (三)对反馈的不同意见进行协调。

  第二十五条 政策法规司应当认真研究各方面的意见,会同起草单位对规章草案进行修改,形成送审稿;对不能达成一致的意见,由政策法规司提出建议。


 第五章 决定和公布



  第二十六条 规章送审稿,由政策法规司提请总局局长办公会议审议。

  第二十七条 局长办公会议审议规章送审稿时,起草单位应当就送审稿进行说明。
  局长办公会议对送审稿提出意见的,起草单位应当及时进行修改,经政策法规司审查后,报总局局长签发;异议较多、需做较大变动的,应当按照本规定的程序重新起草、送审。

  第二十八条 总局与国务院其他部门联合起草的规章送审稿,由总局领导参加会签。

  第二十九条 总局规章由总局局长签署总局令予以公布。
  规章的公布令应当载明规章的制定机关、序号、规章名称、通过日期、施行日期、签署人姓名以及公布日期。

  第三十条 规章及其公布令,应当自规章公布之日起30日内在《中国体育报》上全文刊登。

  第三十一条 规章应当自公布之日起30日后施行;但是,涉及国家安全及公布后不立即施行将有碍规章施行的,可以自公布之日起施行。


 第六章 备案和解释



  第三十二条 起草单位应当自规章公布之日起15日内,将规章正式文本和起草说明等材料一式15份,与规章的电子文本一起报送政策法规司。
  政策法规司按照《法规规章备案条例》的规定,统一向国务院报送备案。

  第三十三条 总局与国务院其他部门联合公布的规章,由主办部门负责向国务院报送备案。总局为主办部门的,按照第三十二条的规定办理。

  第三十四条 总局规章有下列情形之一,需要总局做出解释的,由省级体育行政部门向总局提出申请;总局有关厅、司、局和直属单位认为需要解释的,应当向政策法规司提出申请:
  (一)条文规定需要进一步明确具体含义的;
  (二)需要做出补充规定的。
  规章解释由政策法规司参照第四章和第五章的有关规定提出意见,报总局局长办公会议审议批准后公布。
  规章解释同规章本身具有同等效力。

  第三十五条 对属于行政管理工作中具体应用规章的询问,由政策法规司会同有关厅、司、局和直属单位研究,以办公厅文件的形式答复;涉及重大问题的,应当报总局领导签发后,以总局文件的形式答复。


 第七章 清理、修改和废止



  第三十六条 政策法规司应当根据需要,适时组织各厅、司、局和直属单位对总局现行规章进行清理。

  第三十七条 经清理需要修改的规章,由政策法规司会同有关厅、司、局和直属单位提出建议和理由,报总局领导批准后,参照本规定的有关程序进行修改。
  经清理需要废止的规章,由政策法规司会同有关厅、司、局和直属单位提出建议和理由,报总局局长办公会议审议批准后,以总局令的形式予以废止。

  第三十八条 总局与国务院其他部门联合公布的规章的修改和废止工作,应当在征求有关部门意见后,参照本规定的有关程序共同完成。

  第三十九条 总局规章在施行过程中出现下列情形之一的,应当及时修改或废止:
  (一)规章的规定与上位法不一致的;
  (二)规章的规定被新颁布的法律、行政法规或其他规章取代的;
  (三)不能适应现实需要的;
  (四)具有其他需要修改或废止的情形的。


 第八章 附则



  第四十条 本规定所称规章,不包括一般公文、竞赛规程、竞赛规则、社会团体章程及其管理制度等一般的规范性文件。
  涉及体育工作某一方面重要管理内容,但不需以总局令的形式公布的其他规范性文件,应当参照本规定的程序起草、送审,并以总局或办公厅通知的形式对外公布。
  前款规范性文件的清理、修改和废止工作,参照本规定的有关程序执行。

  第四十一条 法律、行政法规的起草工作,参照本规定的有关程序执行。

  第四十二条 政策法规司应当按照《法规汇编编辑出版管理规定》,适时对总局法律、行政法规、规章和第四十条第二款的其他规范性文件进行汇编。

  第四十三条 本规定自2005年9月20日起施行。1999年5月25日国家体育总局令第2号公布的《体育法规制定程序规定》同时废止。


房屋层高净高、空间、容积率缩水问题处理的法律分析

武志国


  一、商品房净高“缩水”责任的定性
如房地产开发企业交付的商品房在建筑净高方面与合同约定不符,究竟属于欺诈、一般违约还是意思表示错误,以及房地产开发企业应承担怎样的责任,具体分析如下:
  (一)是否构成违约
  如房地产开发企业与购房者签订购房合同后单方擅自变更净高,或因建设施工误差过大导致实际净高与合同约定不符,属于违约行为,房地产开发企业需承担违约责任。
需要注意的是,房屋净高允许存在合理误差。
  如构成常规违约,购房人主张解除《商品房买卖合同》的,只有房地产开发企业交付的房屋构成根本违约的情况下购房人才能解除。《住宅设计规范》中的净高要求是最低标准,未达到此标准的,可认定构成根本违约,购房人方可请求赔偿并解除合同。
就房地产开发净高案件而言,净高虽然减少,但仍高于国家规定的标准,且对正常居住使用不产生重大的影响,不符合购房人解除合同的条件,因此购房人单方主张解除合同的,一般不会得到法院的支持。
  (二)是否构成欺诈
  若房地产开发企业存在欺诈购房人的故意,即房地产开发企业故意隐瞒经批准的规划、设计中的净高而虚报净高,而购房人因陷入对净高的理解错误而订立了《商品房买卖合同》的,购房人有权根据《合同法》第五十四条的规定,请求人民法院变更或者撤销该《商品房买卖合同》,且房地产开发企业应当赔偿购房人的损失。事实践当中,房地产开发企业被认定对购房人实施欺诈的可能性较小,多为过失所致。
  (三)是否构成“意思表示错误”
  房地产开发企业主张将全部或局部净高在合同中书写“x米”成“y米”(举例),应属于“笔误”,系意思表示行为的错误,即做出意思表示的人虽知表示行为之客观意义,但于行为时,误用文字或表示方法,以致文字表意与其内心效果意思不一致。
  需要注意的是,房地产开发企业主张全部或局部净高是“y米 ”系“笔误”,应当负举证责任。如能够证明“y米”确实系“笔误”,如房地产开发企业预售商品房签署合同时已经确定的图纸已经确定“全部或局部净高是x米”,销售现场公示的其他资料记载的净高或者购房人能够获悉或应当获悉的信息资料表明“全部或局部净高是x米”,如能完成上述举证,向法院说明情况,则浆被法院判定为“意思表示错误”的可能性较大。
  还需要注意的是,做出意思表示的人即使能够证明其在意思表示发生错误,也应承担对方受到的损失,对前述损失的赔偿范围法律未作明确规定,有人解释为信赖利益的损失,但是法律对信赖利益损失的赔偿范围也不明确,仍需要法院的自由裁量。
  二、对商品房净高不符的处理
  现行法律法规并未对商品房因违约、欺诈或“意思表示错误”等导致的净高缩水问题而给购房者救济的具体法律规定,在商品房买卖合同对于净高缩水如何处理已有约定的情况下,应按合同约定处理。在合同未作约定的情况下,一般也不宜强制要求房地产开发企业将净高恢复到约定净高,购房人只能要求房地产开发企业赔偿损失。购房人在索赔时,往往无法证明所受损失的具体金额虽然无法证明,但法院也不会判决驳回诉讼请求,都会判定一定的赔偿额。一般有如下几种有代表性的做法计算赔偿额:
  (一)按净高缩水比例赔偿
  按房屋净高缩水比例确定赔偿额,计算公式:赔偿额=净高缩水比例×房价款=(约定净高-实际层高)÷约定净高×房价款
  (二)按(空间)体积缩水比例或大小赔偿
  按商品房体积缩水比例或者大小确定赔偿额,计算公式:赔偿额=体积缩水比例×房价款。或,赔偿额=减少空间×每立方米分摊的房价。
  其实,方法(一)、(二)的赔偿额会相同。
  (三)建筑容积率折算法(如单纯是单层净高缩水,整栋楼的建筑面积不增加,则不适用)
  若每套房屋的净高减少且整幢楼的建筑面积却增加的,则容积率就增大(容积率=总建筑面积/总用地面积),实际容积率与约定容积率之比再折算为价格,计算相应的每套净高缩小可得到的补偿。
  (四)参照适用面积缩水处理的司法解释
  参照类推适用《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》关于商品房面积缩水的规定,解决净高缩水/体积缩水/容积率缩水问题。
  《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定,面误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人)。
  以此类推:净高缩水/体积缩水/容积率缩水误差超过3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,实际净高/体积/容积率小于合同约定的,误差在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人)。
  (五)以相应的缩水工程造价及利息为标准
  赔偿金额按以房地产开企业缩水所节省的工程造价及利息为标准,分摊计算至某一房屋。该法将违约方通过该违约获得的利益可作为对守约方的赔偿计算依据。
这种赔偿计算方法也较少见,不易计算。
  (六)通过司法鉴定确定损失的方法
  委托鉴定机构,对同地段符合约定净高的房屋和净高缩水的房屋进行估价鉴定,计算赔偿差额。
  (七)法官拍脑门自由裁量方式确定损失额
  在现行法律没有规定、合同也没有约定净高缩水如何处理的情况下,或约定不明确的情况下,法院或仲裁机构得行使自由裁量权,根据净高缩水程度及房价款大小以及对购房人的具体影响程度、个案情况,酌情裁决一定赔偿金额。此法被许多法院所采用。
  希望有关部门尽快出台处理的规范性法律文件。


武志国 woo_eye@qq.com