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民政部


民政部关于切实做好城市社区居民委员会换届选举工作的通知

民函〔2009〕43号


各省、自治区、直辖市民政厅（局），计划单列市民政局，新疆生产建设兵团民政局：

2009年，全国将有16个省、自治区、直辖市进行城市社区居民委员会（以下简称居委会）换届选举。为切实做好居委会换届选举工作，现就有关事项通知如下：

一、充分认识做好新形势下居委会换届选举工作的重要意义

居委会换届选举是宪法和法律规定的一项重要制度，也是我国社会主义民主在城市基层最广泛的实践形式之一。当前，我国城市基层社会正在发生深刻变化，居委会换届选举工作面临着许多新情况、新问题，特别是随着城市流动人口的激增、就业压力的增大和社区居民民主法制意识的增强，做好居委会换届选举工作的难度在加大、要求在提高、工作量在增加。2009年是我国进入新世纪以来经济发展最为困难的一年。切实做好居委会换届选举工作，对于进一步提高城市社区管理和服务水平，切实保障社区居民享有更多更切实的民主权利，落实中央关于保增长、保民生、保稳定的各项方针政策，都具有重要的意义。各级民政部门要从深入贯彻落实科学发展观和坚定走中国特色社会主义政治发展道路的高度，按照党的十七大关于坚持和完善基层群众自治制度的要求，切实提高对做好2009年居委会换届选举工作重要性的认识，加强组织引导，认真研究解决选举中存在的问题，将居委会换届选举工作抓实做好。

二、认真做好选举前的准备工作

建立健全工作领导机构。凡有居委会换届选举的地方，各级民政部门都要积极向同级党委、人大和政府汇报，在省、市、区、街道层面建议成立由党委、人大和政府领导挂帅，有关部门参与，民政部门组织协调的换届选举工作机构，并保证必要的工作人员和工作经费。要积极指导社区依照有关法律和政策规定组建社区选举委员会，推动选举工作有领导、有步骤、有秩序地开展。

制定完善实施方案。各地特别是市区、街道要在总结和巩固以往换届选举成功经验的基础上研究制定切实可行的换届选举工作实施方案。制定实施方案前要搞好摸底调查，全面掌握社区情况、居委会干部情况及群众关注的突出问题。要重点关注城乡结合部、撤村建居、外来人口聚集、新建住宅区等“难点”社区的选举，对流动人口参选、社区干部交叉任职、候选人竞争演讲等问题做出预案，确保换届选举顺利进行。在撤村建居的地方，凡农村集体经济改制没有完成的，选举时应适用村委会组织法的规定，不能适用居委会组织法的规定。

组织开展选举培训。各地要分级对民政系统工作人员进行培训，使他们熟悉有关法律、法规和政策，熟悉选举的各项程序和相关问题的处置方法，提高指导选举的工作能力。市区、街道要重点做好选举骨干人员的培训，使他们掌握组织选举的必备知识、选举中常见问题的处理方法和技巧，提高实际操作的规范化水平。培训要理论联系实际，以实际操练为重点。

做好宣传动员工作。要通过行之有效的方式，对社区居民进行广泛深入的社会主义民主法制教育，激发他们参与社区居委会选举的热情，了解选举的基本程序，积极主动地参加选民登记和投票选举，同时要引导选民珍惜自己的民主权利，自觉抵制各种违法行为，真正把那些遵纪守法、办事公道、热心为居民服务的人选进居委会。

三、扎实做好投票选举工作

认真做好选民登记工作。对人户分离的城镇居民，原则上要在经常居住地进行登记，对愿意参加户口所在地选举的，要尊重其自主选择的权利，但不得重复行使选举权利。对选派到社区工作的机关干部、复退军人和大学生，也要在尊重其意愿的基础上对其进行登记。对居住在本社区一年以上的外来务工经商人员，应认真听取其意见，尊重其意愿，凡愿意参加本社区选举的人员，并经社区选举委员会同意，应予以登记。对自愿放弃选民权利的社区居民，可不计算在本届选民数内。

民主提名候选人。各地可以依据法律和有关政策提出候选人倡导性条件，但不得与宪法、法律相抵触。候选人居住的社区原则上应与其参选的社区一致。候选人要由居民提名产生，其人数应多于应选人数。有条件的社区要组织候选人与社区居民见面，向社区居民介绍自己的情况及社区治理方案，组织候选人开展有序竞争。坚决反对和抵制贿选。

组织搞好投票选举工作。要严格按照选举程序组织投票，采用大会形式进行选举投票的，要维持好会场秩序。探索利用互联网、手机短信等现代技术和采用分时设立投票站的灵活做法组织投票选举。投票结束后，要公开唱票、计票。每个统计组由一个唱票员、一个计票员和两个监票员组成，分别负责唱票、计票和监票工作。对选举结果有争议的，由社区选举委员会民主裁定。

四、努力做好换届选举的后续工作

搞好工作交接和建章立制工作。新一届居委会产生后，上届居委会要在街道办事处和社区选举委员会的指导监督下，及时办理工作交接手续，并把公章、财务账目、办公设备、服务设施等一并移交。及时指导居委会在原有的基础上进一步健全居民公约，规范民主决策、民主管理、民主监督程序，完善议事协商、共驻共建等制度，推动社区管理和服务工作有条不紊地进行。

对新一届居委会成员进行培训。要对新当选的居委会成员分期分批进行岗位培训，使他们熟练掌握和运用社区建设的有关法律、法规和政策以及居委会的基本工作方法和相关技能，尽快适应新的岗位，进入新的工作角色。对连任的居委会成员不定期进行轮训。

切实解决居委会成员工作报酬、福利待遇和工作条件问题。对新当选人员，要落实他们的工作补贴和各种福利待遇，其报酬应不低于当地平均社会工资水平；对落选人员要做好思想工作，妥善解决好其生活保障问题。要逐步提高居委会工作经费标准，改善居委会工作用房和居民公益性服务设施等工作条件，确保居委会正常开展工作。

五、加强组织引导，确保居委会换届选举工作顺利完成

各级民政部门要积极争取党委政府的重视和支持，依法履行好对换届选举工作的指导职能。要以省为单位统一届期，以便统一部署、统一组织、统一指导、统一检查，提高工作效率，降低选举组织工作成本。要积极扩大居委会直接选举的覆盖面，力争在“十一五”末实现直接选举覆盖面50％的目标。要及时把握选情，靠前指导，对换届选举中出现的问题，凡是民政部门能够解决的，应及时解决；需要几个部门联合解决的，要主动与有关部门协商解决；需要报请党委、人大常委会或政府决定的，应及时将解决方案上报。要研究新情况，解决新问题，及时进行督促检查，全面掌握换届选举的进程，把握指导工作的主动权和规律性。换届选举工作结束后要及时以省（自治区、直辖市）为单位向本级人民政府写出书面报告，同时报送民政部。





民政部

二〇〇九年二月二日


广东省广州市人民政府


广州市商品房预售管理实施办法
广州市人民政府



第一条 为加强商品房预售管理，保障交易双方当事人合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法下列用语的含义是：
商品房预售，是指房地产开发经营企业（以下简称开发企业）依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，开发企业按合同约定交付商品房的行为。
预售人，是指预售商品房的开发企业。
预购人，是指购买预售的商品房的单位和个人。
第三条 本市行政区域内商品房预售管理适用本办法。
第四条 广州市国土局房地产管理局（以下简称市房地产主管部门）是本市商品房预售的主管部门，负责本办法组织实施。
第五条 开发企业预售商品房前，应到市房地产主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应具备下列条件：
（一）开发企业已取得房地产开发资质证书和营业执照；
（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得建设用地批准书或土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；
（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；
（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；
（六）已与广州市房地产交易登记机构（以下简称市交易登记机构）、商业银行签订商品房预售款监管协议，并开设商品房预售款专用帐户；
（七）预售的商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
（八）法律、法规规定的其他条件。
第六条 开发企业应当分期或者分单项向市房地产主管部门申请办理商品房预售许可证。办理商品房预售许可证，须提交下列文件或资料：
（一）房地产开发资质证书和营业执照；
（二）市房地产主管部门核发的建设用地批准书或国有土地使用证；规划部门核发的建设工程规划许可证和建设工程报建审核书；报建项目四至平面图复印件；
（三）国有土地使用权出让合同；已缴纳地价款的发票复印件；
（四）建筑施工合同；建设工程质量和安全监督证明文件；
（五）商品房预售款监管协议和商品房预售款专用帐户复印件；
申请外销的预售商品房，还需提交外经主管部门的批准文件复印件；
（六）附单体报建项目四至平面图（晒蓝）或小区规划报建项目四至平面图（晒蓝）一式四份，大小尺寸38ＣＭ×28ＣＭ；规划坐标图复印件；
（七）广州市地名委员会办公室出具的小区或商业楼宇的命名批准书复印件；
（八）如属两方以上合作的项目，应提交各方合作分成比例、面积数、分配位置的协议或证明复印件。
第七条 市房地产主管部门在收到申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的项目，应自受理之日起15日内核发商品房预售许可证；对不符合条件的项目，应当书面通知开发企业并告知不予核发的理由。
第八条 商品房预售许可证应当载明开发企业的名称和预售商品房项目的座落位置、楼号、楼层建筑面积数，商品房屋预售款专用帐户，并附上项目的布局图，在图上注明预售许可证核准的单体建筑的位置，并加盖戳记。
第九条 开发企业只有取得商品房预售许可证后，才能发布预售广告，预售广告的内容须真实、准确，并载明商品房预售许可证的编号和发证机关，不得有误导、欺骗公众和不符预售商品房项目的内容。
第十条 开发企业发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，预购人有权要求在商品房预售合同中约定。
第十一条 开发企业发布预售商品房广告时，应提前5日将拟发布的广告式样报市房地产主管部门备案。市房地产主管部门对广告内容与预售的商品房项目不符的，责令开发企业修改后才能发布，拒不改正者，由市房地产主管部门通知开发企业停止发布，并收回该项目的商品房预售许
可证。
第十二条 开发企业与预购人签订商品房预售合同前，经双方协商同意，开发企业可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金，开发企业应向预购人提供商品房预售合同草案或认购协议。开发企业在收取商品房预购订金时须与预购人订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还的
具体办法。开发企业与预购人签订商品房预售合同后，开发企业向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。
第十三条 商品房预售时，开发企业与预购人应当签订商品房预售合同。商品房预售合同应当载明和约定下列主要事项：
（一）开发企业、预购人、委托代理人姓名（名称）、地址、合法证件号码；
（二）开发企业的用地依据和预售的商品房项目的座落位置；
（三）商品房预售款专用帐号；
（四）预购的商品房的预计建筑面积、用途、分摊建筑面积及其公共及公用建筑面积的分摊办法、楼号、楼层、座向、房号；
（五）预购的商品房价格；
（六）交付使用时的实测面积与预售合同预计面积差异的处理办法（交付使用的实测面积以广州市房地产测绘所测量的为准）；
（七）付款时间和付款办法及预购人逾期付款的违约责任；
（八）预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任；
（九）装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任；
（十）基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任；
（十一）物业管理事项；
（十二）双方约定的其他事项。
商品房预售合同应当附有预购的商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。
商品房预售合同文本由市房地产主管部门统一印制。
第十四条 开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的，市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。
凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。
第十五条 市房地产主管部门受理开发企业办理商品房预售许可证的申请后，市交易登记机构、开发企业及为该企业办理商品房预售款专用帐户的商业银行三方应签订商品房预售款监管协议，明确各自的职责和义务。
第十六条 开发企业有多个商品房预售项目的，应分别设立商品房预售款专用帐户。商品房预售款专用帐户实行专款专用，在项目竣工验收之前，只能购置建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。
第十七条 预购人应当按商品房预售合同规定的付款时间，将预购房款直接存入商品房预售款专用帐户。预购人凭银行出具的存款凭证，向开发企业换领缴交预购房款的收据。
第十八条 市交易登记机构负责监督管理商品房预售款的收存和使用，并在办理商品房预售合同审核、登记手续时，向开发企业收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。
第十九条 开发企业需要使用商品房预售款时，必须向市交易登记机构提出申请。市交易登记机构应当自收到开发企业使用商品房预售款申请之日起5日内作出答复；对符合条件的，出具同意资金使用划拨书；对不符合条件的，应当书面通知开发企业并告知不同意划拨资金的理由。
第二十条 商业银行必须根据市交易登记机构出具同意资金使用划拨书为开发企业办理资金拨付。
第二十一条 开发企业应当在预售的商品房项目竣工验收之日起30日内，持有关文件资料到市房地产主管部门申请办理产权登记手续。
第二十二条 开发企业统一为预购人办理商品房房地产证的，预购人可留5％的商品房价款交商业银行收存，在开发企业办妥并交付房地产证给预购人时，经市交易登记机构同意，商业银行才能划拨给开发企业。
第二十三条 凡违反本办法的法律责任，按照《广东省商品房预售管理条例》的规定处理。
第二十四条 本办法自颁布之日起施行。



1998年12月24日